案例7房地产周期梳理暨后续走势展望1.docVIP

案例7 房地产周期梳理暨后续走势展望 资料来源：财富证券，2017年8月16日 资料来源：财富证券，2017年8月16日 摘要：从大周期看来，1998年至今中国房地产经历了两次完整的调控周期，而目前正处于第三次调控初始阶段。 1998年以来房地产周期梳理 1、1998-2002走上市场化正轨 自1998年废除福利分房制度起，中国房地产业才算得上开始走上市场化的正轨。但受1997年亚洲金融危机的影响，上世纪末国内经济下滑严重，加之为防控金融风险，央行加强了对商业银行资本充足率管控，导致银行惜贷。几方面因素叠加下房地产行业进入低谷。 此后的1999-2001年房地产销量与投资才逐渐恢复到较高增速。2002年土地招拍挂政策出台，土地协议出让成为历史，房企竞地热情高涨导致地价的上升。而地价上升推动了房价的飞速上涨，火热的房地产市场迎来了新世纪的第一轮宏观调控。 2、2003-2007第一轮调控拉开序幕 2003年调控的第一枪从央行打响，6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文）出台，直接导致大量房企面临资金链断裂的风险。但8月12日国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）明确了房地产的国民经济支柱地位，又给了房企一针强心剂。 2004年，房地产行业被列为“投资过热”行业之一再次被推向风口浪尖，全年政策主要围绕遏制投资过快增长和房价过快上涨。央行10年来首次提高存贷利率。2005-2007年相继出台《关于调整商业银行住房贷款政策和超额准备金存款利率的通知》、国六条等补充政策。整个调控期内共计上调存贷基准利率10次。 在第一轮调控周期中，商品房销售额同比增速从2003年2月76.10%的峰值一路下滑，到2008年2月首次跌入负值区间，为-4.10%。 3、2008-2009保增长，房地产扛大旗 2008年上半年房地产行业仍然延续了调控周期的下滑趋势，4-5月央行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，针对土地及房地产税收的相关调控政策仍密集出台。到2008年8月，商品房销售额同比增速已低于-10%。 2008年下半年，经济下行压力的持续增大，加之金融危机的冲击，国内金融及房地产调控政策全面转向。9月-12月，央行4次降息，存贷基准利率大幅下调1.89个百分点，年底更是出台了系列新政大力扶持房地产业的发展。作为国民经济支柱的房地产行业又一次承担起稳定经济的重担。 2009年GDP增速仍保持个位数，在“保八“压力下前半年仍维持房地产市场利好的局面。但随着房价的一路狂飙，投机行为日盛，下半年开始相继取消前期出台的部分优惠政策，房地产调控再次卷土重来。 本轮上行周期中，商品房销售额增速从2008年11月最低点-19.80%上升至2009年11月86.80%。由于价格相对销售的滞后效应，70个大中城市新建住宅价格指数同比增速低点为2009年3月-1.90%，最高攀至2010年4月15.40%。 4、2010-2013第二轮调控如期而至 2010年一季度GDP增速12.20%，重回两位数，而另一方面，在2008年四万亿计划的影响下，全国房价仍处于快速上涨阶段。在此背景下，政府终于下定决心再次实行宏观调控。4月，被各大媒体称为“史上最严调控”的国十条出台。房地产成交应声下跌，全国商品房成交额增速从4月55.40%急速下滑至8月12.60%，4个月下跌超过40个百分点。 2011年-2013年主要是进一步巩固调控成果，继续出台其他相关配套政策，促进房价的合理回归。代表性文件主要有《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新“国八条”）和“新国五条” 尽管本轮调控出台的政策方向与上轮基本一致，但房地产市场走势却并不相同。从图中可以看出，商品房销售额增速自2009年12月高点75.50%下滑至2012年2月-20.90%后开始大幅上升。 究其原因，2012年经济又一次面临下行压力，2012年一季度GDP增速仅为8.10%，加之通胀情况有所缓解给降息降准腾出了空间。因此2012年央行“两次降息+两次降准”刺激了大量需求，导致处于调控周期中的房地产业走出新一轮上行趋势。而2013年2月“新国五条”调控再次升级，2013年3月至2014年8月房价涨幅持续收窄后呈现断崖式下跌。 5、2014-2016去库存，又见房地产狂欢 受2008年四万亿计划的刺激，房地产开发投资同比增速在2008-2009年实现“V”型反转，之后的一段时间都维持在较高位置。而2010年开始的宏观调控极大地限制了需求的释放，导致不少城市库存压力节节攀升。 在此背景下，2014年下半年起，各地相继取消限购政策，加快去库存。“930”新政的出台更是被业内视为房贷政策的大尺度“松绑”，加之央行继续降息，楼市升温明显。 2015年4