容积率、产品形式与社区意向专题分享.ppt

通过案例研究，确定产品比例构成与社区空间性质规律的结论 当容积率在1.5-2.5之间移动时，社区空间感受不会有明显改变 通过经济测算可知，在长沙市场中，项目总利润额与容积率呈线性关系变化，本项目容积率在2.5时，实现项目最高利润 尽量维持项目2.5的容积率，如在设计过程中需表达更明确的规划意向，可适当降低容积率。 研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律 研究内容二：社区整体规划与产品布局规律 A B 通过案例研究，可以发现“高低混搭”的中密度社区整体规划布局存在以下规律： 1、高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业环境提供支持 2、高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间 3、集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异，提升社区空间质量 4、在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色的社区形象，产生市场冲击力 高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性 深圳熙园 深圳中惠金士柏山花园 高层成为低密度组团的外部屏障，并且能够形成连续的展示面 深圳公园大地 高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间 天津水岸公馆 天津江胜天鹅湖 不同物业形式各自形成完整的组团，保证了低密度社区居住氛围匀质化 北京上元 6000平米景观带 北京上元 深圳香密湖1号 集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异 景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系 社区中心广场，成为联结社区的核心 深圳水岸山城 上海久阳文化府邸 集中园林景观对社区环境的品质感提升明显，与高层建筑对比强烈，相得益彰 “形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验 深圳淘金山 强化社区规划“形式感”的常见手段： A、追求强烈和极致化的空间对比 B、经营“轴线” C、几何图案化的构图效果 D、单元复制 / 母题重复 E、旋转与律动 F、超大尺度的空间元素（如建筑、水面等） 天津江胜天鹅湖 容积率的极限计算公式 长沙项目中对容积率与社区意向的探讨 讨论：如何确定项目的容积率？ 讨论：如何确定项目的容积率？ 一个项目容积率的确定受哪些因素影响？ 最近我们遇到不少项目都需要帮助开发商确定开发的容积率，其实也就是为一个具有相对弹性的项目确定最终的产品形式及其比例。 这个决策的过程往往是一个受多方面因素复合作用、反复取舍和评价的过程。 市场实现性 产品形式 构成比例 利润目标 技术实现性 开发商资金限制 容积率 THE END 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 容积率、产品形式与社区意向 容积率的极限计算公式 长沙项目中对容积率与社区意向的探讨 讨论：如何确定项目的容积率？ 容积率的极限计算公式 1、对容积率的极限计算 a b 对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距） 此时，该地块的容积率计算公式： m i＝ S建 S地 ＝ n·a·b·x a·b·x + a·m·(x-1) m = r·n·h x 地块内住宅排 a 地块宽度/楼宽 b 住宅进深 m 楼间距 r 当地日照系数 n 住宅层数 h 住宅层高 1 + i＝ n 1 b (x-1) r·h·x 当地块足够大，x x-1 1 + i＝ n 1 b r·h 2、提高容积率的常用手段 由此公式可以看出，提高一个地块容积率的常用手段： 1 + i＝ n 1 b r·h 增大 n 减少 r 减少 h 增大 b 增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关系。 降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体的方式提高容积率。 压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。 增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。 2、提高容积率的常用手段 旋转建筑，日照系数得到折减。 方位 0?~15 ? 15?~30 ? 30?~45 ? 45?~60 ? 60 ? 折减系数 1.0 L 0.9 L