万科项目开教材发股权合作模式.pptxVIP

万科项目开发股权合作模式;2;2010年10月29日王石对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作??目。” ;4;为什么要合作;万科项目合作历史及规模;成交日期;对项目合作的考虑开始于项目策划阶段的可行性分析;万科集团项目投资策略—购买股权（公司）;;（五）万科参与合作项目的投资收益应当高于万科独立参加招拍挂项目的投资收益 万科独自参与招拍挂项目的投资收益率约为13%，内部收益率约为18%。 万科参与合作项目的内部收益率原则上应不低于18%，万科的投资收益率应不低于20%。;（八）收益分配的模式和支付方式 在与土地方合作和联合竞买模式下，收益分配的模式按优先顺序排列有：给合作方固定回报方式，分配经营收入方式，利润分配的方式。给予合作方收益分配的具体方式有土地补偿款、七通一平费用、工程款、股权转让款等方式，采取股权转让方式的股权交易的价格应当尽可能与注册资本额相同，不要溢价收购（在信托、HVB的合作模式中，在支付信托费用、贷款本息后，万科享有对项目100%的收益）。 ;郁亮:“目前万科有更多更广泛的合作，央企、民营、个人、国内外、大小公司都有，股权1/2可以，1/3、1/4都可以。” ;现行的合作模式多种多样：合作建房、成立项目公司、投资商形式、借贷、土地转让、股权转让、品牌输出、信托、契约式合作开发等。根据万科的合作原则，根据项目合作需要土地、资金的要素，将适合万科的合作模式分为两类：与土地方的合作，与资金方的合作。 （一）与土地方合作主要包括： 1、项目公司 2、合作建房 1）挂牌 2）协议 3、股权收购 （二）与资金方合作，主要包括： 1、联合竞买 2、HVB 3、信托 ; 第一类：与土地方的合作模式 ;与土地方合作的模式/ 第一种模式：项目公司模式;2、项目公司模式的基本原则 ;3、优缺点：;案例：西山庭院项目; 1、立项变更的顺利达成： 问题：立项变更是否可以达成，时间上是否可以达到合同约定的标准。 对策：从当时的实际操作经验显示，立项变更是可行的，有许多先例，政府并未明确禁止，因此是可以实现的，只是时间问题。同时约定在合同签定130日内不能达成立项变更手续，则万科可以解约，并在解约通知送达之日起10日内，返还已付款项。鉴于对方良好的资信情况，返还是有保障的。;与土地方合作的模式/ 第二种模式：合作建房;案例：深圳银湖项目;二、合作建房——挂牌模式;2003年8月，委托方委托市土地房产交易中心组织挂牌转让的Ｂ２０２－３１宗地，位于福田区新洲路与莲花路交汇处。 该宗地转让土地使用权份额的８０％。竞得人须根据规划要求出全资开发建设整个项目，并保证委托方享有建成房地产２０％的权益。 深圳市第一宗土地使用权部分权益转让的项目正在市土地房产交易中心公开挂牌，这是深圳首次通过政府进行的合作建房。;（三）主要风险控制;与土地方合作的模式/ 第三种模式：股权收购模式; （二）股权收购方式有三种具体方式：; 案例：上海金丰兰乔圣菲项目：;第二种方式：收购现有项目公司方式;案例：昆山项目;二、操作要点;（三）款项支付;第三种方式：收购非项目公司方式;D、项目没有与他人合作过，如果项目已经与他人合作过，则土地方需要依法解除原合作关系，不能解除合作关系或者原合作方对土地方解除合作关系有争议的，不作为收购对象； E、项目尚未开发销售，如项目已经开发销售的，不宜作为收购对象； F、土地证没有抵押，如果存在抵押，需要由土地方负责解除土地抵押关系； G、没有未清偿债务，如果被收购公司存在到期未清偿债务，需要由合作方清偿，存在未到期债务，需要合作方提前清偿，万科不采取承担债务的方式收购股权； H、或有负债风险能够有效控制，按本指引的方式，或有负债可以得到有效控制，否则，不宜作为被收购对象。 ;（四）股权收购模式的基本原则;（六）（或有）负债风险的防范;在此，着重谈谈收购前或有负债的风险防范要防范或有负债的风险： 首先，在收购前要尽可能使多数暗礁水落石出，让暗礁浮出水面。 其次，在签署收购协议后接管被收购公司前，要限制或有负债的进一步产生。 再次，或有负债要明确由合作方承担，合作方承担要有几个前提：一是事先约定由合作方承担，二是合作方有诚信，不会逃避责任，不会跑，或者做到合作方无法逃避责任，想跑跑不掉，三是合作方要有资产承担债务。 ;第一步：发现和发掘或有负债;第三步：及时向合作方追偿 发现或有负债、限制或有负债的进一步产生，是防范或有负债的有力措施，但不能完全避免潜伏的暗礁——或有负债的存在，一旦存在和发现这样的或有负债，对债权人来说必须由被收购公司承担，而万科要保留的是向合作方的追偿权。 要使万科的追偿有一定的保障，必须满足以下条件： ;股权收购模式或有负债风险防范措施和步骤如下图所示：;股权收购方式的主要