物业纠纷之教材物业费问题.docVIP

物业费问题 案例1 业主以房屋空置为由拒付物业费 2012年2月，吴先生购买了建筑面积为2500余平方米的商业用房。吴先生因资金不足并未营业，房屋空置。到了2013年5月， 物业公司向吴先生收取每月每平方米4元，合计10300余元的物业管理费。吴先生认为，自己所购的商业用 房一直是空置房，不用物业公司管理，故其不用缴纳物业费。物业公司由此向法院起诉吴先生。法院判决物业公司胜诉。 律师评析 1、物业服务要保障全体业主的公共利益。与通常服务商向单个消费者提供服务不同，物业服务合同系一主体受多个主体之托为众人利益服务，这其中就包括着公益性的目的。而小区的利益与秩序则是社会整体利益与秩序的组成部分。物业服务虽然最终服务于单个业主的利益，但其首先关注的是全体业主的共同的整体利益。 2、业主实际上也享受了物业服务企业的服务。就物业服务的内容来说，包括对建筑物与基地等业主共有部分的保存、改良、利用乃至处分等所为的物理的管理，如火警防范，加强消防设备、防火措施清洁维护，定期清除垃圾、清理水沟、洗刷外墙、擦拭玻璃、整理花木等等。而单个业主的房屋空关并不会减轻物业服务企业的义务，同时其虽然没有实际居住于物业服务的房屋之内，作为主体的人没有享受到物业服务，但实际上其所有的房屋也确实受到了物业服务企业的服务。 3、《解释》第六条：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 案例2 业主认为物业服务企业没有完全履行约定义务而拒绝缴纳物业费 2009年4月，入住新房的李先生和物业管理企业签订了物业管理服务合同。入住后，李先生发现家里的自来水管每天放出的都是带有锈渍的浑水，根本无法饮用。同时，房屋漏水、渗水、返潮问题虽多次报修，但始终未能解决，并且小区的部分基本设施得不到使用，以上问题严重影响了李先生的正常生活。 由于李先生不满物业服务质量，无奈之下，从2011年开始拒绝支付物业费。在拖欠了两年物业费后，物业管理企业将李先生诉至法院，要求支付2760元的物业费。 庭审时，李先生辩称物业管理企业没有按照合同约定的标准，提供相应的物业服务，故有权不交纳物业费。同时，李先生向法庭提供了证据，物业企业虽予以否认，但没有拿出足够证据反驳。最后，法院判定适当减少李先生的物业服 务费用，由李先生交纳2208元物业费。 律师评析 1、根据物业管理企业和业主委员会签订合法有效的《物业管理合同》，业主应遵守诚实信用原则以及全面履行原则，客观、全面、如实地履行合同约定的义务。根据《合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”同时，《物权法》第八十三条也规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。” 2、物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，按照《物业管理合同》的约定及时交纳物业管理费用是业主的主要义务。只有在业主充分交纳物业费的前提下，物业管理企业才能够提供优质服务。《物业管理条例》第四十二条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 3、《解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。当物业服务企业不完全履行合同义务时，业主可以要求物业服务企业承担违约责任，采取补救措施等，但业主没有权利完全拒绝缴纳物业费。 在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业管理企业根本就没有提供相应的服务时，鉴于物业管理企业提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费用酌情予以扣除。结合本案，法院按照20%的比例相应扣减李先生物业费的判定也是合情合理的。 《合同法》第六十七条关于“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定处理，一方面，业主不得以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。但另一方面，如果业主确实能够证明物业服务企业没能尽到合同约定的义务，业主有权要求相应减少物业费。 思考：当物业服务企业完全不履行时，业主可以拒缴全部物业费吗？法条中没有说可以，同学们认为呢？ 《解释》第6条 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的.人民法院不予支持。”这里明确了起诉前应当书面催交，但不限于业主委员会，