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商业地产企业收入审计方法探析 商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shopping mall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店等，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。该模式以其收益稳定、操作简便、同时享有地产增值等多重优势受到越来越多企业的青睐。对审计而言，商业地产企业没有工业企业复杂的工艺流程，没有贸易企业货物的存储运输过程，作为其主要成本的水、电、人员工资相对固定。因此，通过对商业地产企业销售与收款循环实质性测试和控制测试从而确认销售收入真实性、合理性是商业地产审计的关键。笔者以商铺租赁为主的专业卖场为例对商业地产企业收入审计的方法进行分析。 一、了解铺位租金水平 大多数专业卖场是以分割商铺后以每平米月租金来与商户签订合同，了解铺位平均租金水平可以总体判断商铺收入的合理性，并可作为个别铺位租金是否异常的判断依据。可以通过以下几个方面了解租金水平：一是通过取得铺位租金审批表，计算每一楼层的平均单位租金，通常情况下，楼层越高，单位租金水平越低。二是分楼层纵向比较该商铺往年租金平均水平，分析波动是否正常。三是对该商铺区域商业状况、竞争者状况调研，分析商铺单位租金水平在该区域内是否在合理区间范围。 二、通过铺位合同清单对收入进行截止测算 正常情况下专业卖场都会与商户按年签订铺位合同，鉴于我国房产使用税的有关规定，企业会将铺位合同拆分为租赁合同和市场综合服务合同：租赁合同中的租赁金额作为缴纳房产税的基数；市场综合服务合同会列明服务费金额以及服务的项目，如现场管理、保卫、监控、协调等。两者合计为企业全年铺位收入金额。 三、铺位实地监盘 对铺位实地全面盘点或抽盘以证明清单中的铺位是否真实存在，也能发现是否有铺位已经租赁但未在合同清单中反映的情况，具体方法如下：一是从有关部门取得最新的铺位图，按铺位号与合同清单进行比对，找出空铺及合同清单中铺位号未能在铺位图中发现的情况。二是根据铺位图到实地进行盘点监盘，关注已查出的空铺是否未营业，是否存在商铺未在铺位图中列示的情况。三是监盘过程中可以随机向商户了解租金情况是否与合同清单相符。 四、确认关联方并审核合同定价的合理性 商业地产企业与关联方签订铺位合同主要出于几方面考虑：一是真实需要存在；二是根据关联方报表需要将利润在不同关联方主体之间转移；三是降低税赋，房产使用税是根据租金收入12%比率在使用环节一次征收，商业地产企业可先将铺位以较低价格租赁给关联方，并以此价格作为房产税纳税依据，关联方再将铺位以市场价租赁出去以达到降税目的。 五、广告位收入的审核 目前，越来越多的商业地产企业开始重视如何充分利用其广告资源达到创收和吸引顾客眼球的双重目的，广告收入占其收入的比重也越来越高，甚至将商户广告投入多少作为商户选择铺位的条件。对广告位收入的审核可以采用铺位租金的审核思路，即了解广告位价格水平；通过广告合同清单对收入进行截止测算；广告位实地监盘；关联方确认并审核合同定价的合理性。 六、相关税金测试复核 铺位租金收入通常需要交纳的税费有营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税等。广告收入需要交纳的税金有营业税、城建税、教育费附加、文化事业基金等。以企业账面收入为基数，通过上述税种税率测算出企业应计提税金，与企业账面计提税金以及税金申报表比较也可判断企业是否存在调节收入的情况。 七、收入的风险控制测试 以上分析的是专业卖场收入的实质性测试程序，而与收入有关的销售与收款循环风险控制测试同样必不可少，其过程大体如下：1.通过合同订立过程的了解，确定合同条款是否经过各相关部门审核共同确定、合同是否连续编号、是否有相应的合同制作（修改）任务单、是否有相应的审批流转单、是否需要总经理审批。2.通过了解缴款单的传递及各季度租金的催缴过程，确定款项是否在合同规定的时间内收回；付款人名称是否与顾客一致；凭证是否经财务经理审核。有无针对客户的信用额度、信用账期等控制措施，是否定期对账。3.通过对收入确认过程的了解，确定发票对应的账单是否经客户确认；收入确认是否入账；凭证是否经财务经理审核；是否建立了适当的程序以检查资产负债表日应确认的收入，确保记录在适当期间。4.通过对客户档案保管情况的了解，确定顾客档案建立和变更是否真实有效、均已于适当期间进行处理、顾客档案数据及时更新。5.一般采用询问、各部门访谈方式了解企业销售与收款控制活动的设计，并抽取部分合同进行样本测试以及穿行测试，以确定其是否得到执行并有效运行，最终得出企业销售与收款循环内部控制结论，即：信赖其控制的程度和需从实质性测试获取的保证程度。 个人认为