顺驰美兰湖二期产品建议报告_79.pptVIP

第一章：知己知彼，百战百胜 上海市房地产市场在今年6-9月份呈现高位上涨态势。同月全市供应量为全年最高，但依然未能跑过全市成交量，供小于求的局面依旧延续，同时全市成交均价也稳中有升。 原因一： 人民币持续升值，整个国家金融结构得以调整，部分资金为了持续保值、增值将其投入至房市，造成07年房地产市场价、量齐长的局面。 原因二：从07年全年的商品房供应情况来看，明显少于06年全年的供应量，市场供应的不足导致消费者一房难求的局面严重，而这也迎合了上海消费者的普遍心理，造成市场主观恐慌局面。 原因三：流动性结构过剩现象明显，07年股市震荡起伏激烈，风险加剧。部分获利获利资金开始进入楼市，也为市场增添了强有力的催化剂。 同时可以看到，自9月份开始，全市月成交量呈现逐月萎缩的局面，12月份成交量已基本回到年初状况，这一现象也逐步暗示着全市高位上涨的态势已过，未来市场压力将可以显现。 宝山区各板块位置一览 西城板块住宅走势分析 上大板块住宅走势分析 顾村板块住宅走势分析 罗店北欧新城概况 罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态林区3.4平方公里，规划人口3万人。 区域内在售项目分别为顺驰美兰湖、美兰湖颐景园、美兰金邸，金兰雅墅。 罗店板块住宅走势分析 中端及中高端客户群体正在迅速成长为未来主流购房群体之一，其购房需求度最高，是目前本区域市场的主流客户群体。 本项目目前主流客户大多为中端层，而未来由于产品与市场的变化，该阶层的客户已经不能完全实现本项目最终去化，对中高端阶层置业者本项目必须将其把握。 目标客户群体的消费价值取向 符合本案要求的产品组合 产品硬件提升的必要性 提升方向：产品创新+产品品质 中心景观区四房花园洋房组团为增加一楼大套的利益点，一层送下沉式私家院落和半地下层。 地下层层高不超过2.2m,可用作书房、茶室、客房等,也可和客厅及入户门厅一起/形成半围合的首层私家花园… 景观设计目标： ● 体现北欧生活意境，诠释现代新镇生活方式，即高品质的、生态的、诗意的、简约的现代生活。 ● 提升社区品质，营造社区文化氛围，小区景观设计不仅为业主提供物质空间上的生活享受，而是能提供社区业主交流和沟通的载体,避免简单的表露,使整个居住环境升华到高层次的境界。 ● 景观设计与建筑规划设计保持整体性和延续性，并通过组团绿化，景观小品，主题营造等多种手法丰富小区空间层次，增加居住趣味性，以体现“人动景移、心随情怡”的景观效果，打造纯北欧生活精品示范区。 景观空间结构示意 平面规划：一轴（水景观主轴），一环（串联主题景观主线），一心（中央水景），多组团（主题景观） 空间绿化：花园入户，小区景观呈立体化设计 景观主题建议 北欧包括荷兰、芬兰、丹麦、挪威、冰岛、瑞典、瑞士等国家，每个国家拥有不同特征的建筑和园林文化传统，同时也体现了一种共性，即自然、朴实、纯粹而充满人性关怀。 景观主题核心：北欧情怀，人文生活 景观细节建议 北欧崇尚自然、悠闲、诗意的生活，就地依靠简单而朴实的林、水、色、型的要素组合构成巧妙而得体的园林造景 ，其景观细节不是通过装饰元素的叠加和繁复来体现，而是通过材质的自然衔接，尺度的精确把握来诠释。 景观细节建议 入户花园是小区规划的一大特色，也是小区景观的重要元素，应充分考虑并把握入户花园与社区景观的呼应和区别。 在未来销售过程中，无论是在样板段还是样板房内，甚至豪华花园洋房就以全景观入户花园作为交房标准，极大程度的增强项目的亮点。 小区商业配套建议 区位分析： 本案距离新罗店主入口远，但距离次入口较近，具备一定的昭示性，能吸引部分人流； 小区商业配套处于临近一期，将吸引大部分一期客户； 本项目所在区位不属于新罗店区域商业集中区； 分析结论： 新罗店各配套设施包括餐饮、运动休闲、会议等已逐步完善并投入运营，将为新罗店各居住小区业主提供全方位的生活、娱乐等配套服务，而本项目一期业主即将入住，因此，建议本项目商业功能以满足本社区日常生活配套为主。 小区商业配套建议 根据本项目区位和周边商业环境，邻里商业是本项目商业适宜选择的业态类型。 产品创新 90平米以上的公寓楼配电梯，有效降低因为楼层带给客户（尤其是本项目部分中老年客户群体）的心理抗性，增加项目的均好性。顶层赠送空中花园，提升产品品质，满足各年龄段对舒适性的需求。 产品创新 公寓房底楼带入户花园，提升项目品质感，增强项目产品亮点。 下沉式私家院落 半地下层 产品创新 产品品质提升 立足北欧建筑特点，寻找与花园社区的契合点，在外立面设计