东莞物业碧水天源Ⅳ定位及营销报告.ppt

碧水天源Ⅳ 定位及营销报告 东莞别墅分布——四大中心 东莞四大豪宅中心比较 松山湖楼盘概况 住宅商品房—— 楼盘分布 1、大朗市场客户构成 2、典型项目客户构成 3、客户分析：年龄、职业、置业特征（需求户型、面积、其他，如风水、客厅、主卧等要求）、消费习惯 房地产价格：严重被低估 成交均价 成交套数 镇区 4009 64 大朗镇 8746 22 大岭山镇 5819 274 寮步镇 泛松山湖片区3月份房地产成交套数及均价 从三月份成交的数据来看，大朗市场严重被低估，可操作空间相当大大朗别墅价格仅碧水天源一个项目，大朗市场无参考楼盘 随着松山湖片区的发展和腾飞，未来将吸引更多资金实力雄厚的企业、以及外来开发商进驻，大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。 持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房地产价格攀升提供坚实基础 大朗楼盘市场综述 — 发展趋势 市场篇 东莞市场 松山湖片区 大朗与 松山湖 深圳市场 深圳北扩，同城生活 近年来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛，从第二圈层逐步向第三圈层扩散 泛松山湖片区位于第三圈层的边缘地带，是深圳北扩的重要区域 泛松山湖 塘厦、凤岗 一期售完 联排15000；独立25000 深圳客为主，东莞客户为辅 140-320（联排、独立） 173（联排169套，独栋6栋） 13 独立＋联排 松山湖1号 售磬 10000-13000 深圳客为主，塘厦客为辅 独立700多 30 别墅＋洋房 三正半山豪苑 售磬 联排：16000 深圳客为主，凤岗客为辅 220-250 联排、叠加共92套 11 别墅＋洋房 水岸山城 独立11000 联排11000 双拼12000、联排10000 销售均价 （元/ ㎡ ） 270-330（联排） 210（联排）、337（双拼） 主力面积（㎡） 本地客户为主 本项目第3期 剩13套 深圳客为主，大岭山及周边镇区为辅 联排33套 55 别墅＋洋房 中惠沁林山庄 剩4套 深圳客为主，黄江及周边镇区为辅 12套双拼、10套联排 45 别墅＋洋房 中惠金士柏山 销售状况 客户构成 别墅总套数 总建面（万㎡） 物业类型 项目名称 深圳北扩，客户外溢 深圳客户的进入拉升了东莞的楼市价格，为项目溢价打下基础 销售状况总体较好，联排价值提升改变当地置业习惯 本项目与主打深圳客楼盘相比，溢价能力低 深莞同城生活是大势所趋 15000元/㎡ 愉景花园 海逸豪庭 10000元/㎡ 愉景花园 海逸豪庭 20000元/㎡ 中信森林湖 25000元/㎡ 松山湖1号（一期） 2001年 2006年 2005年 2004年 联排、独立价格屡破天花板，中原可以做到 以深圳客拉动项目整体销售效果相当显著 16000元/㎡ 水岸山城（联排） 2006年 第二部分 消 费 者 篇 消费者篇 大朗 消费者分析 1、2期 客户分析 深圳客户分析 消费者篇 大朗 消费者分析 1、2期 客户分析 深圳客户分析 大朗房地产市场客户构成 本地私营企业主、原著民、企业中高层管理者是目前市场上的主力购房群体 客户构成 项目名称 以本地人、公务员、港台商、厂商为主、私营业主、本镇及松山湖企业高管、技工，深圳投资客 本项目 本地人、公务员、私企业主、本镇及松山湖中高层管理员，部分港台商及投资客户 明上居 本地人、公务员、本镇及松山湖企业管理人员及白领人士为主 、部分港台商 添一居 本地投资客户、私企业主、企业中高层管理员 美好家园 以本地人为主， 部分中、小型企业主 中心花园 本地为主，毛纺织经营者，松山湖、东坑企业员工 兴业华庭 本地人、公务员、私企业主、本镇及松山湖中高层管理员，部分港台商及投资客户 明上居 投资客户、企事业单位职员、企业高层、部分港台商 长富花园 大朗主要楼盘客户构成 豪宅客户主要构成 东莞东城山庄换房客户（2） 愉景别墅客户（1） 中信森林湖 客户（2） 御花苑客户（1） 世纪城客户（1） 东莞城区别墅豪宅业主（65） 发出380个问卷 回收163份，有效样本65 定量 定性访谈7人 客户分析——客户调研定量分析 39 28 18 8 6 1 2 1 1 1 12 13 13 11 3 3 2 1 8 10 14 11 9 8 4 5 3 1 4 12 0 10 20 30 40 50 60 70 稀缺景观 开发品牌 安全私密 建筑外观 生活配套设施 物业管理 户型 建筑质量 周边人群 保值升值 最重要 其次重要 第三重要 % 客户敏感点 消费者篇 大朗 消费者分析 1、2期 客户分析 深圳客户分析 碧水天源业主回访 定量调查分析 碧水天源业主回访 典型个案分析 客户分析——老业主调查问卷分析 本项目前期业主以自住为主，且多为第一居所 私营企业主、企业高管、个体工商户是业主的主