市场环境调查.docxVIP

市场调查报告 、项目概况 所开发项目所在地为上图中红圈内，该地位于武汉市武昌区珞狮南路南端, 紧邻华中农业大学。在北面紧邻华中农业大学新校门，在西面与华中师范大学老 师在壕沟处的居住小区正对，同时紧邻野子湖大桥下桥处，在西、南两侧被野子 湖环绕。项目所在地附近有多所高校和居民区，生态环境良好，市政、生活配套 齐全，但购物、娱乐等设施没能跟上项冃所在区域的发展。项冃可用土地开发程度 不髙，地而起伏不大，可用而积保守估计有2300()平方米。 调查前期准备 1?确定调查目的 对于所选项目最佳规划用途，在进行市场调查前我小组不是很清楚。所以现在我组成员 将展开市场调查，通过收集充分、详细的资料，并进行深入的分析，以期弄清楚该项目的最 佳规划用途。 ?确定调查进度 4月9日小组成员一起进行策划，商定调查目的，最后组长进行协调做好分工，开 始调查的实施； 4月10 0——12日小组成员黎尚林和常威收集项目所处宏观环境，宋佳佳、曾缓负 责收集项目所处屮观环境，何山和孙祖潘负责收集项目所处微观环境，余傲负责项目所处区 域可利用面积的估算，组长并于12晚进行资料的统计； 4月13日小组成员一起对资料进行分析，并得出相关结论； 4月14日一一15日，组长对市场调查报告进行核对，确保报告的质量； 4月16日下午小组向老师提交调查计划书和调查报告。 ?调查内容 本项目所处的宏观坏境、中观坏境和微观坏境 宏观环境调查 1 ?房地产资金来源较前期更充足 2012年2月24 H央行下调存款准备金率0.5个百分点，存准率下调增加了市场 的资金流动性，对房贷有支撑，银行对首次置业者的房贷或有更多优惠，这对刚需的楼盘成 交量是一个利好，房地产资金来源更充足。 2?国家抑制投资性购房，促进房价合理回归 2.1中央接连叫停地方松动楼市调控 2.2重点城市住房信息六月底联网，利于房产税的推广 2.3国上部发布用地管理通知别墅类用地不得审批 解读：由以上政策可以看出政策大的方向已经明确，就是要抑制投资性购房，促进房价合 理回归，然后等待时机成熟用“房产税”等经济手段來逐步替换“限购令”这样的行政手段。现 阶段住房信息联网以及房产税政策制定和进行对于稳定房地产市场也会起到很大的作用。 3 ?第三产业发展前景良好 据2012年初步核算，2011年全年国内生产总值471564亿元,比上年增长9.2%。其中, 房地产所属第三产业增加值203260亿元，增长9%。由此可以看出社会经济体制中二三产 业发展迅速。特别是以销售业、房地产业和租赁商务服务业为代表的第三产业发展明显，最 高达到了 27.7%,这与现在高速发展的经济环境和人们日益增长的消费水平、物质文化需求 形成了供不应求的局面。 图1 2006-2011年国内生产总值及其增长速度 500000450000400000350000300000250000200000150000100000500000%2006 2007 2008 2009 2010 2011亿元 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 % 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2011年非金融领域外商直接投资及其增长速度 行 业 企业数 比上年 实际使用金额 比上年 （家） 增长％ （亿美元） 增长％ 总 计 27712 1.1 1160.1 9.7 其中：农、林、牧、渔业 865 -6.9 20.1 5」 制造业 11114 0.6 521.0 5」 电力、燃气及水的生产和供应业 214 1.9 21.2 -0.3  交通运输、仓储和邮政业 413 4.3 31.9 42.2 信息传输、计算机服务和软件业 993 27.0 8.5 批发和零售业 7259 7.0 84.2 27.7 房地产业 466 -32.4 268.8 12.1 租赁和商务服务业 3518 2.9 83.8 17.6 居民服务和其他服务业 212 ■2.3 18.8 ■8.2 ?开发住宅商品房前景不容乐观 因为国家相关调控政策的出台，截止2012年，70个大中城市新建商品住宅销售价格月 环比下降的城市个数逐步增加。12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个, 比1月份增加49个。房地产市场整体呈现供大于求，成交量和价格均有所下降。 图3 2011年新建商品住宅月环比价格下降、持平、 上涨城市个数变化情况 曰环比价格上涨 口环比价格持平 □环比价格下降 ?城镇房地产商业投资需求增加 2011年末全国就业人员76420万人，其小城镇就业人员35914万人。全年农民工总量为 25278 Ji人，比上年增长4.4%o虽然城镇房屋出租购买等需求增加，但市