广东中山丽意居房地产项目前期策划方案.doc

中山市xx镇xxxx居6期前期策划案 中山市宏观市场整体状况 1.1 宏观经济与中山市房地产市场 1.1.1 去年6月份在9·27政策并未出台之前，中山楼市乃至整个珠三角区域均经历着一场前所未有的上涨革命。在市场经济的范畴里“上升”并不是永恒的主题。“有升必有跌，有跌必有升”这是普遍的市场现象，皆因每一个经济体均存在周期因素支配。只是，当一个经济体在短时期内发展过热，市场并未达到临界因素之下。为了抑制过热现象的蔓延，国家行政调控充当着“快刀”的角色。显然，自去年6月份起，在楼市高速增长的时期，9·27政策以及一系列的金融调控达到了这样“制冷”效果。 根据中山统计局相关数据显示，2008年第一季度房地产投资金额54.24亿元，同比增幅35.34%。与07年同期133.17%投资增幅相比差距近100个点；资本市场的波动因素日趋复杂，从投资额的温和现象表明地产商纷纷保持审慎态度。在买方市场方面，从国土局统计反映，2008年第一季度全市住宅成交宗数7670宗、成交面积81.3万平方、成交金额36.27亿元，同比分别下跌32.88%、34.28%、7.67%。环比去年四季度更出现较大下调现象，成交宗数、成交面积、成交金额分别下跌31.52%、39.46%、44.36%。受政策因素以及新年假期的楼市惯性低迷期影响，中山住宅市场继上年第四季度成交量大幅度下滑之后，继续走低。 总的看来，在持续半年的时间里，银行准备金率继续走高、加息预期逐渐趋强，在银行放贷并没有大改变的情况之下，08年开局至今，中山楼市持续低迷。 1.1.2 政策撼动楼市稳定局面，市场供需矛盾存在加剧趋势 我们知道，在楼市迅速“急冻”的时期，中山进入混沌不清的状态。首先受到影响的应该是一大批投资客户，股市疯狂下挫，资金被套；继而受到影响的是一批刚性需求客户，楼市“拐点论”萌生，客户观望意识加大，一向审慎消费的中山人变得更为审慎；另外，受到影响的是开发商。银行放贷紧缩，产品积压难售，企业资金链日趋绷紧，不少项目降价优惠、产品提升计划等促销现象层出不穷，甚至出现“一房多卖”的违规现象。 另外，在去年楼市畅旺因素的刺激下，不少地产商加速了自身项目开发速度，从统计局数据显示，一季度全市累计商品房施工面积1376.51万平方，同比增幅55.27%。目前，施工面积的快速膨胀与销售的持续冷淡现象相比较，产品供需矛盾有加剧趋势。 1.1.3 后市预期：试探性促销仍将继续，楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期 此前提及，不少地产商对后市发展还是相当有信心的。一方面潜在客户并未得到完全激发，不少地产商困于资金回笼压力依然会保持一定的促销力度。另一方面，为了保证一定的收益，地产商对于促销的方式、深度将更趋抓紧，故此，整体市场试探性的促销方式将仍然得到延续。 在房价方面，整体市场将迎来窄幅波动时期。这是建立于整体市场波动因素依然显著的基础之上，政策调控因素、银根松紧因素将成楼市后期发展趋向的关键所在；从区域方面考虑，东区、石岐区高端项目由于占据核心地段，房价的涨跌幅度并不会太大。跌幅最为显著的在于个别的城乡结合部区域、沙溪、开发区是目前中山楼市调幅最为显著的区域。在城市边缘地带方面，提倡双城居住概念的坦洲由于受外围客户的支撑，房价并没有发生太的变动。西北的古镇、小榄，受到强大的消费力支持，房价调幅同样轻微；产品方面，个别别墅产品的价格出现短线调整现象，以雅居乐凯茵新城、世纪新城为代表的别墅价格则主导产品优化与折扣同步方式促销。 重点竞争市场研究 xx镇概况 中山市xx镇，行政区域总面积79.2平方公里，户籍总人口13万人，下设8个社区居委会、6个村民委会，是珠江三角洲重点工业卫星镇。 xx镇位于珠江三角洲南部，东临珠江支流，南距珠海市50公里；西距江门市20公里；北与“中国五金”重镇中山市小榄镇相连；公路网络纵横交错，形成了以国道和干线公路及京珠高速公路、中江高速公路为骨架的四通八达的公路网；90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经由广州通达全国各地。在20公里车程内有中山港、小榄港和神湾港货运码头以及中山港客运码头，镇内建有货物装卸码头，地理位置优越。近年来，xx的城镇面貌日新月异，各项市政设施更加完善，为市民提供了舒适的工作、学习和生活环境。xx镇先后被评为“广东省教育强镇”、“广东省卫生先进镇”、“广东省专业镇技术创新试点”等。 2007年全年共实现地区生产总值54.45亿元，比增28.1％；实现工业总产值177.93亿元，比增35％；农业总产值6.8亿元，比增9%；第三产业总产值33.71亿元，比增37.9%；全社会固定资产投资完成14.9 亿元，比增30.7%；税收入库8.22亿元，比增31.5％；财政收入3.61亿元，比增55.9％。 产品基地研究