logo

您所在位置网站首页 > 海量文档  > 建筑施工 > 房地产

北京热点区域写字楼麒麟项目全案策划.ppt 258页

本文档一共被下载: ,您可全文免费在线阅读后下载本文档。

  • 支付并下载
  • 收藏该文档
  • 百度一下本文档
  • 修改文档简介
全屏预览

下载提示

1.本站不保证该用户上传的文档完整性,不预览、不比对内容而直接下载产生的反悔问题本站不予受理。
2.该文档所得收入(下载+内容+预览三)归上传者、原创者。
3.登录后可充值,立即自动返金币,充值渠道很便利
酒店式公寓 四、酒店式公寓产品策略 42m 标准间户型 2.8 精装修品牌 2.10配套系统建议 一、区域写字楼市场研究 (一)北京写字楼市场综述 2006年下半年,北京写字楼供应增多,CBD区域新增供应就将超过60万平方米,新增供应从传统的三大区域,蔓延到周边。 国际市场对我国产品需求增加,我国出口也会相应增长。国内不同规模、实力的贸易公司对写字楼类物业的需求量将进一步增长,从而带动写字楼市场的进一步发展 北京2006年第三季度甲级写字楼市场和住宅市场表现良好,平均租金与上季度虽持平(略涨),但销售价格则持续上涨;与上季度相比,市场平均空置率也有下降。 北京商业投资气氛逐渐规范与成熟,写字楼市场需求不断上升;从办公楼本身来说,物业的投资回报比较稳定,租客的租期相对于住宅也较为稳定 (二)本区域写字楼市场综述 本区域的历史传统生活和休闲氛围及短期土地供应短缺的现状,为写字楼市场奠定了雄厚的基础,这些是其他区域无法比拟的。 目前,各种大中小型企业在同一个甲级写字楼“混居”现象明显,而且,世界500强这样的大型公司所占比例不高。 商圈业态很单一,功能较少。目前朝外大街写字楼市场结构的缺陷已经成为朝外大街从商业中心区向商务中心和商业中心双重职能区域过渡的一个瓶颈。 1、本区域在售写字楼统计 优唐预计在07年10月开盘,写字楼存量为2万平方米。 日坛国际广场项目于07年3月已经全部售罄,仅剩22套被开发商自留 本区域其他写字楼项目或已全部售罄;或被开发商自留,已由销售阶段转为出租。 6、本区域项目销售进度 优唐:销售许可证在07年10月份才能拿到,现处于客群积累期。是本项目主要竞争项目。 朝外MEN: 于2005年6月15日正式开盘,写字楼出售部分已全部售完,仅剩出租部分。 昆泰国际中心:已全部售罄。 日坛国际公寓:共计402套写字楼,现已销售380套。仅剩13层整层为开发商自留。 雅宝大厦:写字楼部分已全部售完。 7、本区域大户室同CBD写字楼价格差异 8、本区域未来供应情况 本项目是雅宝商圈危改外贸商业项目,由于拆迁成本越来越大所以在短期内将不会有新项目开发 未来一段时间在区域内只有优唐项目会给本案在销售竞争环节带来一定的影响,其他写字楼项目都已转为租赁阶段。 对将来市场的供应量和特殊客户购买需求而言,本项目在区域内具有唯一性 9、本区域写字楼个案分析 (1)写字楼个案—日坛国际 (2)写字楼个案—朝外MEN 综述:作为朝外商圈写字楼市场的标志性建筑,由于项目开发的局限性造成项目整体经营不佳,且租金有下跌趋势。 (3)写字楼个案分析—昆泰国际中心 综述:作为朝外商圈惟一的大型综合建筑体 ,其配套完备的综合优势目前已经开始吸引国际企业的视线,使目前CBD核心区甲级写字楼市场的部分公司向朝外大街等周边区域分流 。 10、影响写字楼需求的分析 产业宏观经济的影响 布局的调整 行业发展趋势 相关政策的影响 内因: 人数规模及组织架构 企业对价格/租金的接受程度及敏感程度 对客户及下游资源供应商的依赖程度 员工居住地点与办公场所的通勤成本(对交通的要求) 形象要求 11、传统写字楼定位模式 地段寻址:繁华的商业中心 交通需求:交通状况良好的区域 配套需求:完善的商业配套 面向对象:直接面向高端人群或大中型公司企业 开发模式:为纯粹办公而建写字楼的开发模式 在高速经济增长带动下,国内外企业对甲级写字楼的需求将有所提高。伴随着需求的高涨,传统写字楼供应量在激增的同时,传统写字楼开发模式的单一性逐渐的显现出来,随之而来的是资源的浪费和市场的低迷。 回归到本区域写字楼市场来看,本区域独特的商业模式,将促使具有特定功能的新型高档写字楼必然取代传统写字楼市场。根据市场数据的反馈也印证了模式的转变。 12、商圈交易模式带给区域写字楼的启示 渠道不畅,反应速度慢 交易成本高,单位利润高 信用中介缺乏 贸易风险高 本商圈交易模式的缺陷注定了双方交易成本的增加和机会成本的浪费,固定的谈判、交易、展示的场所以及对交易机会的把握,促成具有特定功能的高档写字楼出台。“民间组织”到“商务中心”的蜕变,必将引起特殊功能写字楼的热销。 13、区域商业特点带给写字楼项目的影响 雅宝路市场是“蝴蝶形”结构形式的行业市场,造成买方和卖方两者都是高度分散的区域特点,给写字楼的出租出售带来影响。 具有浓厚的涉外氛围和稳定的购买群体等特色的市场态势,给写字楼市场对购买群体的把握奠定了坚实的基础。 目前本区域写字楼市场模式的独特型,已经成为本区域从商业中心区向商务中心和商业中心双重职能区域过渡的一个瓶颈,不过会给本区域写字楼市场的发展带来了重大契机 。

发表评论

请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
用户名: 验证码: 点击我更换图片

“原创力文档”前称为“文档投稿赚钱网”,本站为“文档C2C交易模式”,即用户上传的文档直接卖给(下载)用户,本站只是中间服务平台,本站所有文档下载所得的收益归上传人(含作者)所有【成交的100%(原创)】。原创力文档是网络服务平台方,若您的权利被侵害,侵权客服QQ:3005833200 电话:19940600175 欢迎举报,上传者QQ群:784321556