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2008北京房地产市场年终回顾与某某年预测.doc 12页

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2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 1、宏观经济环境分析 2008年北京市经济增速回落,1-3季度GDP同比涨幅为9.1% 数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS) 受国际金融危机的影响,外需大幅减弱,加上国家宏观调控政策等因素的影响下,2008年以来北京经济出现回落走势;2000-2007年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%,但2008年下半年来,北京市经济出现回落现象;2008年1-3季度,全市实现地区生产总值7586.3亿元,按可比价格计算,比上年同期增长9.1%。其中,第一产业实现增加值73.9亿元,增长0.9%;第二产业实现增加值1927亿元,增长4.1%,其中工业实现增加值1630亿元,增长4.9%;第三产业实现增加值5585.3亿元,增长11.1%。 人均可支配收入持续增加,但消费者支出同比减少 数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS) 随着北京经济持续发展,人均可支配收入不断增加;2008年1-9月,北京市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元,同比增长12.2%,扣除物价因素影响,实际增长5.8%;而城镇居民人均消费性支出为12101元,同比增长5.7%,扣除物价因素影响,实际下降0.3%。 居民人均支配收入同比上涨,而人均消费性支同比却下降,可见2008年城镇居民消费的热情有所下降,对未来经济持续增长的信心不足;国家下半年以来不断出台的扩大内需,促进经济持续稳步增长的政策,有望使消费者逐步恢复信心。 2、房地产开发经营情况 2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势,带动固定资产投资回落 数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS) 2008年1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元,较去年同期下降5.10%;其中房地产开发投资为1510.8亿元,占固定资产投资总额的49.52%;2008年以来房地产投资总体呈下降趋势,较上年同期下降7.1%。正是由于房地产投资的回落,以及基础设施建设的减少,使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。 企业筹集资金的压力加大,定金及预付款占比下降,自筹资金上升 数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS) 2008 年1-11月北京房地产资金来源国内贷款占比为28.32%,较去年同期基本持平,稍上涨0.18个百分点,但自筹资金占比达到25.41%,较去年同期上升了6.61个百分点;其他资金中,定金及预付款占比28.98%,较去年同期的35.81%下降了6.82个百分点。由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期,回款压力大,致使定金及预付款比例下滑,企业只能加大自筹资金的力度,进一步增加了企业筹集资金的压力。 保障性住房用地推出力度加大,使得2008年土地购置面积大幅上涨 数据来源:北京市统计局、中国房地产指数系统(CREIS) 2008年土地市场由于受到整体房地产市场不景气的影响,北京土地交易日益萧条,但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大,使得2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的上涨;其中2008年1-11月土地购置面积达到577.1万平方米,较去年同期上涨41.1%,远超过2007年整年的391.6万平方米;而2008年1-11月的土地开发面积基本与2007年整年数值相当,为246.6万平方米,较去年同期上涨7.2个百分点。 商品房供应指标同比持续下滑,2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降 2008年1-11月北京商品房新开工面积2053.5万平方米,同比下降4.0%;实现竣工面积1572.8万平方米,同比下降13.6%。新开工面积自2004年以来,仅2006年同比出现反弹,其他各年份同比均出现下滑,2007年同比降幅达到最大为19.6%,2008年持续2007年的下降趋势,1-11月同比降幅为4.0%,降幅有所回落;而商品房竣工面积2005年成为分水岭,1999-2005年竣工面积保持高速增长,而2006-2008年逐步回落,2008年1-11月降幅达到13.6%。 商品房销供比逐步回落,供过于求矛盾日益显现 2008年受房地产市场整体低迷的影响,北京商品房销售面积同比大幅回落,降幅大于商品房竣工面积降幅;2008年1-11月销供比自2000年以来首次低于0.7,市场供过于求的矛盾日益显现;按照这趋势预测,2009年商品房销售压力将进一步增加,供过于求现象将更加严峻。 3、商品住宅市场行情 保障性住房集中供应,大幅增加2008住宅市场供应量 2008年1-11月住宅供应套数和面积分别达到131250套、1393.12万平方米,较去年同期相比分别上涨了28.40%和15.01%;从各月上市面积对比图来看,2008年住宅供应主

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