房地产行业环境分析之经济特性(1).pptVIP

北京市房地产行业环境分析 之 行业经济特性 北京市房地产行业经济特性分析 主要因素 分析意义 行业经济特性中的主要因素 市场规模 竞争范围 市场增长速度及行业成长周期 竞争厂商的数量及相对规模 购买者的数量及相对规模 一体化程度及行业普及情况 分销渠道种类 产品技术革新和新产品推出及变革速度 产品差异化程度 行业中的规模经济 学习和经验曲线及对成本的影响 生产能力利用率及对成本生产效率的影响 必要资源和进入退出难度 行业盈利水平与平均水平比较 主要因素分析 市场规模 近几年北京房地产市场持续升温，房价稳定增长，销售面积和销售额增势喜人。在非典疫情的严重影响下，2003年商品房销售面积高达1895.80万平方米，预计2004年将超过2200万平方米，销售额也将突破千亿大关。 （图表） 北京市统计局统计，2004年截至6月底，全市累计销售各类商品房724.7万平方米，增长40.3％，实现销售额358.6亿元，增长50.5％；销售商品住宅659.3万平方米，增长34.4％，实现销售额125.6亿元，增长11.5％。上半年来看，销售面积仍呈两位数增长，但增幅有所下降。 北京市房地产市场规模 上图北京商品房销售面积和销售额2000-2003年数据来源于北京市统计局每年的国民经济和社会发展统计公报，2004年预测值通过回归估计得出。 竞争范围 区域性竞争 区位上的竞争 产品同质化促使区域市场的竞争更加激烈，各项目纷纷引入多元化竞争因素以提高产品竞争力度，促使产业市场的全面升级。 市场竞争直接表现为产品品质、产品环境、景观设计、户型配比、产品舒适性、功能性、健康性等的竞争。 企业间的竞争 面对更加理性化的消费群体，服务理念的竞争成为项目的核心竞争力之一。 天津、福建、四川等地知名的房地产企业全面介入北京市场，引发区域市场诸侯纷争的局面。品牌效应显现不断增强的趋势。 加入世贸组织，政策的改变也致使国际竞争的引入，主要表现为国际资本的注入。 市场增长速度及行业成长周期 仍处于快速成长和起飞阶段，走向成熟 北京市房地产信息网近日发布北京市今年一月份房屋销售统计，与去年同期相比，销售面积上升55%。一月份房屋销售总数为12519套，总面积为153.5万余平方米，销售总金额84.7亿元人民币。 北京市统计局发布统计数据显示，2004年1－9月本市房地产投资运行良好。1-9月累计完成投资870.6亿元，增幅由一季度的40.6%下降到20.3%，处于较为合理的区间。从8月全国数据看，本市房地产开发投资额、商品房销售额指标仅次于广东和上海居全国第三位，销售面积低于广东、上海、江苏和浙江居第五位。 北京市统计局发布的统计资料显示：2003年前八月，北京市房地产业实现增加值近九十亿元，同比增长近十八个百分点，高出全市GDP增速八个百分点，成为北京GDP增长最快的产业部门。 竞争厂商的数量及相对规模 竞争者数量多，行业分散度高，有集中趋势 北京市有房地产企业900家左右，但是具有一级资质的房地产开发企业仅有30多家，再加上具有二三级资质企业也不超过200家。 企业数量多，但是具有资质的房地产开发企业却很少，而且企业普遍规模较小、资产负债率较高、竞争力差、自我发展能力弱。在大城市中,一家房地产商有5%的市场份额已属不易。大量小规模房地产企业的过度竞争和不规范经营行为还带来了工程质量问题、商品房供给结构问题、土地投机和土地价格上涨过快等问题。 根据市场发展趋势预测，比较规范的区域市场内,大部分市场份额将逐渐集中到10到20家较大的开发商手中,形成垄断竞争局面,而在其它一些市场规范度不很高或市场容量有限的区域市场内,区域性寡头的出现将成为可能，行业集中度将提高。 购买者的数量及相对规模 客户群呈现多元化，各方面需求旺盛 由于外部的资金、技术、人才主要投向高新技术产业、科技、教育等智力型第三产业以及金融保险等新兴的第三产业，这必将刺激对高档写字楼、商住和酒店式公寓的需求，同时这些新兴产业都具有发展前景好、利润高的特点，从事该种行业的人收入较高，进而间接增加对高档住宅的需求，而且还会增加对郊区厂房的需求。还有许多外地企业总部进京趋势十分明显，这必将增加对写字楼和商住的需求。 北京市经济发展具有多层次性，收入水平的差异性十分明显，必将导致需求结构的不同。对高收入的人而言，由于市区过度密集造成的负效应和交通技术条件的改善，住宅需求将出现“逆城市化”的现象，即北京市许多高收入者开始到郊区居住，位于郊区的别墅等需求将增大；而低收入者则对经济适用房颇为“青睐”；中等收入者则对市区的中高档住宅的需求旺盛。因而推断，在未来相当长一段时期内，北京市的房地产需求将呈现出多样性特点。 近年来，北京房地产市场供需结构一直处于不平衡状态，开发商们大都优先把有限的土地资源投入