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房地产开发企业所得税案.pptx 57页

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2 房地产开发企业 少列收入虚增成本偷逃企业所得税案 3 第一部分 一、案例编写人 winwind 二、编写目的 通过本案,使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、多列成本,偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法,特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。 三、关键词 企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用 4 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 1.隐瞒委托代销收入 2.隐瞒按揭首付款 3.隐瞒违章建筑租金 5 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 4.虚列建安成本 5.虚列材料成本 6.虚列拆迁成本 6 偷税手段 收入方面 成本方面 成本计算方法 期间费用 7.混淆成本对象 7 偷税手段 少计收入 多列成本 成本计算方法 期间费用 8.利息费用 9.业务招待费 5种检查方法 检查方法 1.案头报表分析 2.账目检查 3.全面外调 4.信息系统应用 5.实地核查 8 9 第一部分 四、基本概念 (一)建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下,建筑容积率同楼面地价成反比。 10 第一部分 (二)楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价,是指按特定地块的规划容积率,每平方米建筑面积所分摊到的土地成本,也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是:楼面地价=土地总价÷建筑总面积;或:楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分,本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。 11 第一部分 (三)甲方供材 在建筑工程合同条款中,房地产公司被称作甲方,建筑公司称作乙方。习惯上,对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式,称作甲方供材。 12 第二部分 案件来源 一 13 一、案件来源 专项检查 14 二、纳税人基本情况 工商注册、税务登记情况 (一) 企业经营情况 (二) 15 (一)工商注册、税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司(以下简称金海岸公司),成立于2003年10月。工商登记类型:内资有限责任公司;企业所得税主管税务机关:国税部门。该企业成立三年以来,共取得销售收入和预售收入35685.13万元,缴纳企业所得税47.48万元,营业税金及附加2337.38万元。 该地区预售阶段适用预计计税毛利率15% 16 (二)企业经营情况 该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块85.8亩,开发了两个项目:都市花园一期、都市花园二期,规划建筑面积20万平方米。其中都市花园一期建筑面积10万平方米,于2006年竣工;都市花园二期建筑面积10万平方米,尚未竣工。2004年实现预售收入9863.90万元,2005年实现预售收入10821.23万元,2006年实现一期现房销售收入12000万元,二期预售收入3000万元。 17 (二)企业经营情况 取得拍卖地块85.8亩 开发了两个项目 18 三、案件查处情况 案头分析准备 (一) 稽查实施 (二) 查补税款计算 (三) 19 (一)案头分析准备 检查人员在入户前,首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析,然后微服私访,深入到项目售楼部进行调查,对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高,毛利率明显偏低,销售收入同售楼部了解情况不一致。 20 纳税申报情况 (一)案头分析准备 项目/年度 2004 2005 2006 销售收入 0 0 32685.13 预售收入 9863.90 10821.23 3000 计税成本 O O 30397.17 期间费用 总计 814.99 788.74 70.76 利息支出 582.34 582.34 0 业务招待费 135 120 20.76 其他期间费用 97.65 86.40 50 主营业务税金及附加 646.09 708.79 982.5 应纳税所得额 327.5 125.65 -1418.07 应纳所得税款 6.11 41.47 0 已纳所得税款 6.11 41.47 0 21 (一)案头分析准备 财务费用分析 2 22 1.申报表比率分析(完工项目) 收入 32685.13 万元 23 2.财务费用分析 该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元,检查人员分析,如此大数额的利息支出,很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入

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