安岳项目发展环境与定位研究报告.ppt

;【前言】发展背景 ;;;;;;;;报告纲要 ;【环境篇】 PART1 城市宏观发展环境调研 PART2 城市房地产市场综合分析 PART3 城市商业发展环境研究 PART4 本案竞争环境判断 ;;;;产业构成：第一产业占比34%，第二产业占比42%，第三产业占比24%。农业比重较高。 柠檬之都：安岳柠檬产量、规模、市场占有率均占全国柠檬的80%以上，素有“中国柠檬看四川，四川柠檬看安岳”的美誉。柠檬是安岳重要的城市名片。;;;;;;根据最新城市规划，规划定位为综合服务型城市功能片区和安岳的综合服务中心、旅游服务中心、城市重要居住社区。;;【环境篇】 PART1 城市宏观发展环境调研 PART2 城市房地产市场综合分析 PART3 城市商业发展环境研究 PART4 本案竞争环境判断 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;【环境篇】 PART1 城市宏观发展环境调研 PART2 城市房地产市场综合分析 PART3 城市商业发展环境研究 PART4 本案竞争环境判断 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;城市商业发展 环境总结：;【环境篇】 PART1 城市宏观发展环境调研 PART2 城市房地产市场综合分析 PART3 城市商业发展环境研究 PART4 本案竞争环境判断 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;报告纲要 ;【本体篇】 PART1 本案区域（柠都大道沿线）分析 PART2 本案地块分析 ;;;;;【本体篇】 PART1 本案区域（柠都大道沿线）分析 PART2 本案地块价值分析 ;;;;;;;;;;;;;;报告纲要 ; ;;;; ;; ; ;;;;; ;战略一： 合理应用弹性的控规空间 以商带住 ;; 在此策略背景下： 形成以商带住的物业格局 实现项目： 土地利用：通过合理的指标取值，实现土地利用的价值最大化。 风险规避：避免过于追求体量而导致的商业体量过大，超出市场容量。 资金回笼：以住宅物业的开发和销售，平衡商业物业开发和运营的资金需求。 ;;;战略二： 引进主力店，串联商气 以主带次 ;策略执行要领——合理的商业体量的界定; 在此策略背景下： 形成串联区域商业的核心 实现项目： 填补空白：引进主力百货店（如：成都百货/北京华联等），填补城市商业空白。 业态互动：主力百货店的进驻，可衍生相关休闲与娱乐业态的消费力。 档次提升：全面提升老城与新城百货购物类业态的档次与水平。 形像标高：契合新城腹地的地理优势，形成安岳城市商业门户聚点和地标。 ;;战略四： 创新主题概念，塑造地标 画龙点睛 ;; 在此策略背景下： 形成独树一帜的地标商业 实现项目： 差异立市：形成与潜在竞盘商业开发主题上的差异。 街区联动：成为连接和升级新城区财富中心商街的头号商业街区。 品牌典范：开创荣新商业物业的经典之作，展现开发实力与活力。 ;;首席水尚风情商业综合体;; ;首席水尚风情商业综合体;以水为建筑主体 的特色商业环境;以休闲娱乐商业消费场所;占地面积：35000㎡ 建筑面积：234500㎡ 业态配比：酒店23%+ 零售餐饮25.2%+剧场、影院8%+ 办公11%+ 公共设施及停车场32.8%; ;;;;;;;;;;城市中心、繁华之上的品质住宅 雄踞新城中心，享受城市最优质的商业配套，出则繁华。品质一流的居住体验，现代城市的居住价值。;;城市中心的青年领地 雄踞新城中心，享受城市最优质的商业配套，出则繁华。套一套二紧凑设计，适合过渡性居住或投资性够买，投资价值明显。居住、办公皆可。;; ;;;;;;;;建筑形态：26层 布局说明： 置于地块最南侧，集中商业以上。 高层视野开阔。享受集中商业屋顶花园 业态分布： 1-2F底商：生活配套为主 ;; ;;;;;下沉式水景广场： 音乐喷泉：主题性强，吸引人气。 标志性雕塑：昭示性与图腾符号。;灯光效果 多色彩的灯光效果烘托气氛，制造繁华的视觉感受。点亮安岳城市夜景。;; ;;;;一楼商铺产品当前市场均价:29200元/㎡ 根据我司经验，如果本案于2013年启动，则本案入市时间大约在7月份前后。根据市场供需状况，与区域发展特性，预计到本案入市时与现在 小有涨幅，可得出本案 1F销售均价：30000元/㎡;安岳市场的二层商铺的价格一般是一层商铺的50-60%左右，所以 2F均价：18000元/㎡ 而三层商铺的价格与二层商铺的价差为30%左右，所以 3F均价：10000元/ ㎡ 四层与三层相同均有局部露台可作为赠送或使用空间，且四层有屋顶花园可赠送或使用，所以四楼均价与三楼持平： 4F均价：10000元/ ㎡ ; ;;;; ;上诉方案契合本案对品牌效益、经济