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PAGE PAGE 1 集体房地产抵押价值评估初探 　　【摘要】根据我国土地所有权的性质来划分,房地产可以分为国有土地及其上的建筑物和集体所有土地与其上的建筑物两大类（下文简称为国有房地产与集体房地产）。就国有房地产的抵押价值评估而言,现有的相关法规已经作出了较为明确的规定,相关的方法及理论也较为成熟；然而对集体房地产抵押与其价值的评估而言,与之相应的明文规定就显得不够系统化了,在实际应用中产生了不少问题。例如:国有房地产价值的评估方法能否直接运用到集体房地产抵押价值的评估上?如何能够在相关的估价报告中应对估价的限制条件和假设作出明确解释与说明,从而保证估价结果可以真正的为抵押权人所确定的担保债权额起到一定的参考作用?对于这些问题如果处理不当，不仅是对估价委托方的不负责，而且还会造成抵押权实现过程中产生价格纠纷。随着集体土地与其房屋的抵押及价值评估的业务逐渐增多,上述问题都急需解决。为此，本文就相关了进行初步的分析与探讨。 　　【关键词】集体房地产抵押；价值评估； 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　引言： 　　随着我国经济的飞速发展以及人民生活水平的提高，我国集体土地与其上房屋抵押价值及评估的业务也随之迅速增多。然而，在实务中却依然存在着不少问题，因此本文就关于集体房地产及其上房屋抵押价值评估中的抵押权实现过程中集体房地产权属转移方式、估价方法的选择、合法性原则的把握、估价时点的确定等各方面进行初步的分析和探讨。 　　一．抵押集体房地产权属转移实现时的两种方式 　　依据《担保法》第55条中规定,如果是以乡(镇)村企业的厂房等建筑物所占用的土地范围作为使用权抵押的,在其实现抵押权之后,规定没有经过法定程序的不得独自改变土地用途以及土地集体所有。该法定程序包含了关于列入出让计划、征地计划都必须要取得相关规划许可等。1997年3月19日，我国国土局下达了就土地使用权抵押登记等相关问题的通知（下文简称通知)中第二条有着明确规定:关于乡(镇)村企业厂房等建筑物的抵押一旦涉及集体土地使用抵押的情况,抵押人需要委托具有土地估价资格的相关责任机构进行专业地价评估,然后经由土地管理部门确认,而且还需要明确实现抵押权的方式,如果需要将其转为国有土地,就必须同时核定出土地使用权的出让金数额。其次,由抵押权人与抵押人共同签订抵押合同。依据通知中第四条明文规定,凡在办理土地使用权登记过程中,处分抵押财产时涉及集体土地所有权转为国有的情况时,通常按照土地管理的有关规定为准则进行办理。从中可以看出在实现集体房地产的抵押权过程中,在特殊情况下，经由法定程序下集体土地所有权是可以转为国有的。 　　为此,房地产权属的转移在集体房地产抵押权实现时可以分为以下有两种方式:第一种是在不改变土地所有权性质的前提下,依然属于集体所有,即房屋所有权和土地使用权发生转移；第二种是在改变土地所有权性质的情况下,将集体所有转变为国有,房屋所有权和土地使用权发生转移。 　　抵押权实现过程中不同房地产权属的转移方式会造成抵押房地产的处分价格有所不同,使得处分的难易程度受到影响。因此在作估价报告中应该对转移方式进行详细的说明,从而方便抵押权人对抵押物的具体情况有一个全面的了解。 　　关于第一种转移方式,处分的时候买受方所支付的价格称作集体房地产的价格，也就是获取集体土地使用权与其房屋所有权所需支付的价格；关于第二种转移方式,买受方所支付的价格就称作国有房地产的价格,就是获取国有土地使用权所需出让的价格土地征用费以及房屋所有权的价格和土地出让金。当前许多评估人员都没有注意到这一问题严重性,从而在集体房地产估价报告中关于这方面所作出作的说明不够明确,严重影响了抵押权人对关于未来房地产价格变化趋势的把握程度。与此同时，也使得抵押权人对抵押权实现过程中处分前景的预测受到影响。 　　二．估价方法的选择 　　关于国有房地产的评估，市场中常用的四种基本评估方法分别为收益法、比较法、假设开发法、成本法。然而这些方法是否能够都适用于集体房地产的抵押价值评估? 　　依据房地产抵押价值评估规范第6.4.2条中明确规定,房地产抵押价值评估应当采取公开市场价格的标准,可以通过参照设定抵押权时的相关类似房地产的市场正常价格进行评估。集体房地产抵押价值的评估其实就是集体土地使用权以及其房屋所有权所连在一起的整体价值的评估,为此也应当以设定抵押权时的相关房地产的市场正常价格为标准进行评估。然而，在方法的选择上应该通过分析其特殊性来选择。 　　第一,按照现行的明文规定,集体房地产除了兼并、非因破产或抵押等情况所导致发生权属的转移之外,一般情形下没有正常的、公开的市场交易发生,往往在评估过程中难以收集到可比成交的案例,因此往往都难以直接采取市场比较法来评估。 　　第二,集体房地产抵押大部