广州天河城≈太古汇≈万菱汇≈正佳广场≈广百百货、商业考察报告.docx

外出考察报告（招商） 时间：2月25 H—26 H 地点：广州 考察商业：天河城=太占汇=万菱汇=正佳广场?广百百货 考察目的：正佳广场快速提升的原因？ 2006年、2010年曾二次到过正佳，其经营情况每次都有较大的提升，但当时 与天河城相比还是有不小的差距，为何正佳2011年商业排名由25位飞至2012 年排名第2位呢？通过本次对天河城、太古汇、万菱汇、广百百货及周边的实地 考察我认为业绩讯猛提升的原因如下： 一、 特色餐饮是正佳的最亮名片 2006年我们到广州考察时，我其他顾客一样会在天河城购物，而当时正佳将“吃 在广州的文化引入到正佳广场，我们也在“大椰丰饭，体验了一次打雷下雨的海 南椰林饭，给我们留下了深刻印象。当吋的正佳餐饮不为谋利，而是提升核心竞 争力的一种手段。如今的正佳餐饮业已形成强大的聚客力，海南菜、台湾菜、亚 洲风味美食、H本料理、中四快餐、休闲餐饮已经成为它最亮的名片之一。很多 顾客都是因为受到餐饮的吸引而来的，时间是最宝贵的资源，顾客将时间留在正 佳，自然也就将“钱帽在了正佳广场。 二、 内部品牌形象全面提升： “君子务本、本立而道生”，正佳提升主因是2010年彻底完成了零售品牌的招 商调整工作，可以说是一次“大换血”，与之前相比，现在的正佳在品牌的结构、 更新上有了新的变化，体现在时尚品牌的大量引进，店内人气旺，购物的氛围好, 35岁以下年轻人占客群的60%-70%,家庭吋尚休验的氛围更加浓厚，使得整个 正佳广场有较强的时尚感，它不仅有时尚、前卫的服装品牌，如 NOVO、Hamp;M、ESPRIT等，主力百货店广州友宜商店及百佳超市也在不 断的升级。 三、 停车位： 正佳广场共设置了 1500个停车位，并且设置了便利、醒目的停车岀入流线， 它是天河中心最大的停车场。便捷的停车场设计，对其可持续运营产生了深远的 影响。 四、 成为真正的商圈核心 由书城、广百、天河城共同打造的天河城体育场商圈，由于太古汇、万菱汇、 正佳广场、时尚地下街、天河数码城、颐高数码城的持续打造，天河商圈不断扩 大，现在的正佳广场已成为真正的商业核心。 五、 体验式购物 过去消费者的购物是“购物式消费”，现在演变为“体验式消费雹正佳广场正是 以餐饮、娱乐为鲜明特色的体验式购物。 六、 多功能、多业态能更好的满足顾客 正佳广场以30万平米的商业体量，引领“体验经济的生活方式与消费理念，成 为名副其实的“时尚之都、美食之都、娱兀之都、旅游之都、文化之都覽 七、 总结：正佳广场值得借鉴之处太多，归纳如下： 1、定位清晰：家庭时尚体验中心，所有一切都是围绕着这个定位进行资源配 置，经过八年的打造此定位已经深深的印在消费者的脑子里了。而些定位正好与 顾客的需求相一致。 2、 动线合理：X形的动线设计，并在中间形成了巨大的中空，使东西、南北 各近250米的距离，变的紧凑了、舒适了、通达了。 3、 纵横人流贯通：将百佳超市设在负1楼、餐饮、娱乐设在顶楼这样上下人 流 就可以纵向流动。主力店友谊商场将顾客带到经营主轴的端点，加强了横向人 流。 4、 品类占比、主力店、次主力店分配合理、品牌组合合理 零售：娱乐：餐饮乞65： 25： 10相对于黄金占比有所不同，但正是这种占 比有力的提升了米效，并取得了良好的经济及社会效益。所以黄金占比耍因当 地的商业项目不同而进行适当的调整。在主力店、次主力店及品牌的组合 上很 好的保证利润空间（即有高描男女装品牌，也有销售业绩好的品牌品类，如屈 臣氏、名品折扣店等） 5、 配套服务齐全，体现一站式购物；（洗衣店、银行、冲印店、眼镜店、售票、 美容美体等） 6、 营销活动新颖，参与性强，每次营销活动都是“大手笔有引领和震撼的 效果。如恐龙化石展、元宵灯展等 缺点：主题百货店“超市，档次较低；儿童品牌偏少。 时间:2月27日 地点：深圳 考察商业：万象城=COCOPARK=KK MALL~东门=茂业奥特莱斯 考察目的：万象城持续递增的原因 万象城五年来一直保持全国前五名，2010年销售45亿，2011年销售52亿， 每年都保持15%以上的增长，原因在哪里？ 一、 清晰的定位：做最高档的SHOPPING MALL 二、 品牌领先 随着经济的发展在原品牌：CERRUTI 1881、DUNHILL、HUGO BOSS、KENZO、 ERMENEGILDO ZEGNA 的基础上引进了 LV、PRADA、BURBERRY. CHANEL 始终保持高端品牌的领先优势。 三、 扩容经营面积、定位不变 在I期的基础上，进行II开发，面积增加了同吋引进了 DIOR、TODS＞万宝 龙等奢侈甜甜牌。 四、 高档的装修、唯美的环境、便捷的交通等也是重要的影响因素。五、总 结：深圳之行值得借鉴之处，归纳如下： 1、 商业项目永保青春和活