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集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 2、原营业税政策的延续部分 1、对个人售房的增值税政策与营业税保持基本一致，对北京、上海、广州、深圳购买2年以上的非普通住宅适用区别对待政策 2、 资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 原营业税政策的延续部分 3、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税 4、无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 5、不动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 特别提醒：投资政策发生变化 适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 3、纳税地点的问题 第四十六条 增值税纳税地点为： （一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 纳税地点的问题 （二）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。 房地产开发企业对于老项目采用简易方式征收的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（项目所在地） 问题：发票在项目所在开还是机构所在地？ 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 4、纳税义务发生时间 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天 纳税义务发生时间 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 5、销售业务的税收问题 折扣销售 未在同一张发票上分别注明的 折扣后的价款为销售额 价款为销售额，不得扣减折扣额 价款和折扣额在同一张发票上分别注明的 未在同一张发票上分别注明的 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 如何控制销售进度 营改增后，对于房地产企业的地产销售业务而言，除了其他营改增行业所面临的一些共同问题以外，如何有效提高销售地产的进项税额和销项税额的匹配度，按照项目的不同阶段分重点实施增值税合规管理，可能会成为房地产企业的一项特殊挑战。 公司A 公司B 销项 进项 销项与进项的匹配问题 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 6、采购业务的处理 （1）甲供材业务的重新定义与筹划 基于建筑业税收的变化，地产企业应尽可能的购买一切可以购买的材料及设备，来获得尽可能多的进项税额。 （2）开发产品的重新定位 在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。 A：不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售 B：精装修房对增值税有利。 集团：??武汉：? 全国连锁 ◎广州 ◎深圳 ◎武汉 ◎厦门 ◎海口 ◎唐山 ◎十堰 ◎洛阳 ◎咸宁 采购业务的处理 （3）跨期销售，采购策略 对于分期开发的，跨期销售的，一次性获得的土地成本是否分期