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基层央行房屋置换探析和其风险防范 摘要：本文介绍了基层央行房屋置换的三种主要 模式，并结合辖内实际分析了房屋置换项目潜在的风险，有 针对性的提出了风险防范应对措施。 关键词：人民银行房屋置换风险防范 近年来，面对办公条件相对较差或面临旧城改造，基层 人民银行在无法安排专项资金进行改造或新建办公楼的情 况下，开始尝试采取置换方式处置和更新房屋建筑物，对盘 活存量固定资产，优化固定资产质量、改善营业办公条件发 挥了积极作用。 一、房屋类固定资产置换模式 房屋类固定资产置换是不同房屋间差价交换或等价交 换的一种特殊形式的房屋交易形式。与房地产买卖不同的 是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且在房 屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是“货币 与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式，但一般 只涉及少量或不涉及货币性资产。一次置换成功，相当于两 种交易概念，即卖掉了原有房屋，再买进了需求的房屋。这 样房屋置换方既可大大减轻付款的资金压力，又能有效提高 单位改善办公条件的能力。 近年来，房屋置换受到基层行特别是县支行的青睐。通 过对分支机构开展调查，辖内有房产类固定资产置换意向的 置换行占全省机构总数的27%。从已完成置换机构情况来看, 置换后建筑面积比置换前增加了 8. 8%；置换后资产市值比置 换前评估价值增加了 17. 8%0目前基层行房产类资产置换主 要有以下三种方式： （-）政府主导方式 此方式一般为政府对城市建设重新规划或因市政道路 改拓建而要求人民银行搬迁，人民银行被动置换。据统计， 目前采取政府主导方式的置换占21%。 （二） “政府+市场”主导方式 此方式一般为人民银行办公楼在政府城市建设重新规 划或因市政道路改拓建范围内，当地政府或有一定的政策、 资金倾斜但不出面具体协调与执行，而由人民银行或企业相 互寻求置换单位，以达到利益最佳平衡点。目前采取此类方 式的置换占62%。 （三） 市场主导方式 此方式一般为企业或人民银行从自身利益最大化角度 出发，积极主动寻求置换交易时发生。置换房屋多处于闲置 或符合勉强使用要求状态。据统计，目前采取市场主导方式 的置换占17%o 这三种房屋置换方式各有特点，各具优势，对改善置换 行办公条件，优化资源配置，解决资金瓶颈问题，实现国有 资产保值增值，增加地方政府税收和财政收入，拉动当地经 济发展等发挥了重要作用。 二、房屋置换潜在风险分析 由于房屋类固定资产置换周期长、价值大、程序多，涉 及关系复杂，如操作和管理不当，极易造成国有资产流失和 资金损失。因此，房屋置换业务的潜在风险不容忽视。 （一） 制度风险 2012年10月中国人民银行出台了《关于加强固定资产 置换管理工作的指导意见》，对固定资产置换原则、报批前 的准备、项目的审核与审批、过程管理、账务处理、监督管 理等进行了规定；我们省里在2013年也出台了《全省人民 银行系统固定资产置换管理暂行办法》，对辖内置换行固定 资产置换工作的组织管理、置换程序、账务处理、监督检查 等做出明确规定，但对监督部门介入的时间点、上级行在置 换前、中、后如何进行全过程指导和监督均未明确，也未出 台《固定资产置换操作实施细则》。无论从时间上还是从内 容上，都存在制度的明显滞后。由于现有固定资产置换制度 不健全和监督配套机制不完善，还容易引发道德风险。 （二） 信用风险 房屋置换项目从计划到实施一般需跨越2-3年，过程环 节较多，受外界影响因素较大，一旦某个环节发生变数，都 可能导致置换行权义受到影响。如某支行与当地政府有关部 门签订了整体置换协议，通过补偿一定金额，以支行旧址土 地置换县城文体广场土地，用于支行新址建设。但之后由于 政府换届，城市规划变更，支行无奈只好进驻目前的金融广 场。又如某支行置换项目，原定是在置换地上新建办公楼后, 将支行现有办公地（属于国有划拨地）通过当地土地储备中 心网上挂牌招标拍卖，后因政府规划调整为高档住宅综合开 发，最后进行拆迁补偿。在此期间，新办公楼修建及装修是 否按照协议进行、土地网上挂牌招标拍卖是否能被置换对象 中标、房地产开发商能否盈利、资金流是否充足、拆迁补偿 资金能否到位等各个环节都可能存在变数，可能导致置换对 象只能履行部分义务或不能履行全部义务。 （三） 法律风险 据了解，由于大部分置换行在招投标前就已经选择好了 开发商，故在招标中难免不出现为某一特定投标者量身定做 招标文件，或事先向投标人泄露标底，排斥其他投标者现象, 难逃“串标”嫌疑。 （四） 资金风险 房地产开发周期一般需3-5年，有的置换项目从项目新 址建设、拆迁补偿、旧址开发前后预计投入近亿元，且时间 跨度长，需要经济实力相当雄厚的企业支撑，从这方面看， 给置换项目最终结果带来很大不确定性。 （五）评估风险 资产评