海岸城调研报告.pptxVIP

海岸城购物中心调研报告海岸城背景开业日期2007年12月16日开发商深圳市海岸房地产开发有限公司设计公司方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一）深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司经管公司深圳市海岸房地产开发有限公司位置海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道占地面积36908平方米总建筑面积约12万平方米商业面积约8万平方米建筑形式单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮所属商圈南山中心区市场定位区域型购物中心目标消费群体年轻群体主力店原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城楼层总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米；扶梯35个，垂直电梯21个停车位数量及收费形式位于B1和B2的地下车库 约2000个停车位前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元海岸城区域价值分析（1）区位 海岸城位于南山商业文化中心区，商圈内由天利中央商务广场、凯宾斯基酒店、保利文化广场等高档商业，该商圈是深圳特区西部的商业中心、商务中心、文化中心。商圈范围 核心商圈：后海、南油、南头、蛇口片区； 次级商圈：沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区； 辐射商圈：以香港、福田、罗湖为主。海岸城区域价值分析 海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。距离蛇口码头约4公里，距离机场约5公里；交通发达，有地铁二号线后海站及多条公交线路，交通便利。D.后海立交站B.滨海西站C.海德三道站E.海雅百货站地铁：后海站A.海岸城站LOGO海岸城区域价值分析深圳书城（南山城）青春家园华彩天成海印长城天悦园佳嘉豪苑滨海之窗海珠城花园天利中央商务广场海岸明珠海岸城（西座）漾日湾畔海岸城（东座）海岸城购物中心海洋之心保利文化广场凯宾斯基酒店观海台蔚蓝海岸LOGO海岸城定位分析（1）主题定位深圳唯一具有海滨风情特色的购物中心，建筑和环境营造海洋文化风情。外立面以接近沙滩色的石材和透亮的玻璃面构成外立面内部装修玻璃与楼层连接处为蓝色元素，凸显海滨特色主题海岸城定位分析建筑特色双广场双步行街双首层退台餐饮区海岸城定位分析（2）客户定位 海岸城购物中心是区域型购物中心，以吸引周边居民、商务中心白领、附近高校（深大）大学生为主，消费主力为年轻人，因此海岸城以年轻时尚为主力品牌，引入国际二线以及国内一线品牌 ，定位为中高档。动线规划动线规划上的特殊性1.选址的特殊性由于海岸城的地基位于两个地块上，政府允许这两块地在2楼以上和5米静高以上的空间里可以连续，所以这个建筑等于是跨在一条宽阔的城区次干道上，造成L1被分隔开，且规划要求在商业的旁边要留出一个大型的广场。动线规划2.周边建筑的特殊性L2与高架商业街相连,且由于政府规定的要在商业的旁边留有大型的广场，故L2还与海德广场相连。动线规划3.建筑结构上的特殊性二层以上，平面呈“L”型。由于左侧面积较大且偏向于正方形，这使得动线设置时要解决店铺进深与动线总长之间的矛盾。动线规划水平动线L1公交站台离外围出入口十分近，且从地图上可以看到，首层中间被文心四路行车线贯通，使得首层被分割成两块。动线规划将文心四路干道两侧设置成美食街将从3个入口进入吉之岛或者海岸城购物中心的人流吸引过来，优化购物中心内的动线效益。商场内部共设有5部扶手电梯和5部垂直电梯；除此以外，户外共设有3部扶手电梯可直接前往海岸城购物中心L2层、海德广场和风情街。动线规划餐饮店很好的解决了商业面积有效利用与动线、店铺进深的问题。动线规划水平动线L2动线过长与店铺进深的矛盾，通过复合路线的设置及有效利用与广场、不行天桥接洽的位置改设餐饮店，很好的减少了死角，很大程度上减少了动线设置的困难。同时L2与L1形成了双首层的建筑功能布局。动线动线规划水平动线L3-L5缺少像L1，L2的外围临街位置，通过两端设置主力店规避动线过长问题，同时两端设置主力店可有效引导客流走向，配合多手扶梯设置，减少楼层死角，营造楼层间的小循环。动线规划竖直动线水平动线过于复杂，为降低水平动线过长带来的影响，配合L3-L5楼层两端设置主力店并依照“主力店+次主力店+专门店”的设置，在动线复合区集中等距布置手扶梯及观光电梯，与水平动线形成一个小的立体循环区域，减少了死角。垂直电梯与手扶梯之间的距离恰到好处，给予了客户楼层间的快速转移。配套设施及服务咨询台除了L1，L2有设置服务台外，各楼层均不设置，各楼层主要由保安及楼层经理管理，个人认为这么设置不