2010年萧山房地产市场专题研究.ppt

2010年萧山房地产市场专题研究 / 市场部;写在前面的话;萧山城市规划发展研究;一、萧山城市规划发展研究;萧山城市的四宗“最”;萧山人均GDP已达到发达国家水平 经济总量历年位居全省90余个县（市、区）首位;作为江南城的重要组成部分 相比于下沙与临平，萧山城区仍具有距离优势;（注：以上数据来自于杭州市透明售房网首页每月成交数据）;（注：以上数据来自于杭州市透明售房网首页每月成交数据）;二、萧山房地产宏观市场研究;萧山楼市的五大特征;区域已云集绿城、众安、绿都、顺发等众多本土品牌开发商 20万方以上项目屈指可数，当前可售存量少，阶段尾盘多;（注：数据来源于2010年9月27日萧山透明售房网）;绕城内各板块物业呈现多样化，绕城外以多层、小高层公寓为主 建筑风格青睐新古典主义，户型跨度大，板块户型差异明显;;绕城内万元以上的高价盘受“4.15”楼市新政影响明显，去化缓慢 绕城外万元以下的低价盘影响甚微，销售率多在50%以上;城市竖向发展轴已基本形成从南到北逐步递增的价格梯队;待售新盘较多，已知总量约260万方，集中在湘湖及大江东新城 2010年10月/年底将迎来一波集中上市潮;2008-2010年已拍土地约400万方未上市 以老城区与大江东新城商住用地最集中，外来大鳄金地进驻城厢街道;2010年读地手册中除了已拍卖的少数地块外 萧山城区、钱江世纪城、开发区及大江东新城仍有很大潜在供应量;三、萧山房地产板块市场对比研究;萧山楼市已形成相对成熟的 老城区、新区、开发区钱江世纪城、湘湖新城、江东新城5大板块; 老城区板块 —— 萧山城市的老中心 ; 楼市特征： 1、当前可售房源少（住宅仅142套），但待售新盘多，已出让土地可转化的潜在供应量大（约146万㎡） 2、中小规模的混合型物业为主，普通公寓的主力户型面积集中在90㎡左右两房与120 ㎡左右三房 3、唯一代表板块价格水平的个盘晶典公寓2010年1月最新批次房源实际成交均价为15239元/㎡ 4、当前在售个盘形象定位与楼盘档次偏低，金地与绿都的进驻将提升板块产品形象品质 5、已出让土地可转化的潜在个盘集中在蜀山与新塘街道，将有效填补目前老城区与所前之间的城市空白; 新区板块 —— 萧山的新城市中心 ; 楼市特征： 1、当前可售房源不足（仅蓝爵国际），旺角城2期及堤香的上市时间未定，板块中长期供应仍存在不足 2、未来将以纯住宅130㎡以上三房大户型物业为主，当前在售主要为蓝爵国际189-236㎡四房大户型 3、旺角城1期约90㎡墅式公寓为区域乃至萧山楼市的创新产品，销售成绩良好，成为2008年楼市焦点 4、在售及待售个盘为顺发、绿都、盛元等本土知名品牌开发商，楼盘形象档次较老城区有明显的提升; 开发区钱江世纪城板块 —— 萧山对接杭州的桥头堡; 楼市特征： 1、当前楼市供应与成交主力，产品形态也最为丰富，钱江世纪城近期将迎来商业办公用地的集中供地拍卖 2、板块地域跨度大，价格差异明显，景海湾与博奥城的普通公寓最新房源价格在14000左右，而东方一品大户型、和美家墅式公寓及景海湾排屋最新房源价格在21000-27000左右 3、顺发作为板块拓荒者与开发主角，见证了钱江世纪城楼面价5年内从2000多到10000多的翻番增长，2009年和美家房价从10000到20000的翻番增长 4、由于规划与交通环境相关利好作用下，区域购买客群出现分化，来自杭州主城区的客群逐渐增多; 湘湖新城板块 —— 萧山唯一以旅游为主的国际化休闲新城 ; 楼市特征： 1、当前楼市供应主力，阶段尾盘为主，待售新盘较多，仅绿都与滨江3个新项目供应量接近100万方 2、基于环境特点，板块产品以类别墅高端物业与度假类物业为主，消费客群更多元化，更多来自萧山之外 3、国际化休闲旅游新城的规划利好下，吸引了绿城、滨江杭州2巨头开发商跨江拿地 4、近年来板块价格水平上涨迅猛，当前均价在20000以上高位运作; 大江东新城板块 ——萧山绕城外疆土最大的新城; 楼市特征： 1、新政后萧山楼市的成交主力，分布零散，以“大江东新城”规划概念与低价优势吸引眼球，有效明显 2、产品以多层、小高层类型的普通公寓为主，户型面积集中在80-140㎡的实用兼舒适的两房与三房为主 3、2010年年底将迎来新一波的集中开盘潮，2008-2010年已拍土地可转化的潜在供应量约190万方，2010年读地手册中显示未来新增土地供应量巨大 4、购买客群以乡镇地缘客户为主，在大江东新城与地铁规划尚未明确情况下，很难吸引绕城内客户购买; 5大板块各自特点鲜明，差异性十分明显;项目所在的所前镇 不属于目前消费者所认同的任何成熟板块;新项目所在的所前区域该如何定位？ 所前区域价值在哪里？;摆在我们面前的路有2条 1、??势法：与现有消费者已认同的五大成熟板块进