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业主组织培训--业主共同作主的核心理念要点 业主组织培训资料(1)--业主共同作主的核心理念要点 业主相处-共同作主的核心理念要点 业主共同享有“共有权”和行使“共同管理权” 共同所有，同权享受 共同使用，合伙出钱 阳光运行，共同监督 放开建议，程序决定 意见表达，实名负责 多数决定，保护少数 一、共同所有，同权享受 小区里的： 楼栋地基屋面防水;花花草草树木绿地;通道场地停车位;水泵窨井排水管道;业主们商议事情开会的会所，等等，这些实物财产，都是全体业主共同所有的; 所以，对共用部位： “先使用业主就永远使用”是行不通的; 获得便利的人应该给其他业主公平补偿。 二、共同使用，合伙出钱 以清扫、维修费用为例： 业主室内专归一户使用，室内维修水电消耗等，单户业主出钱; 单元楼道，本单元业主使用，维修和用电消耗等，全单元分摊; 一幢楼共有共用，维修费用由整幢楼业主按单户面积比例出钱; 全小区共用部分，维修费用由全体业主，按单户面积比例出钱。 全小区共有的实物资产的使用维护——保洁、维修、绿化养护、保安，这些打理所干的活，是全体业主都一样享受的服务，全体业主就要合伙出钱。 三、阳光运行，共同监督 城市住宅业主之间没有亲缘关系，没有企事业单位的同事或上下级关系，没有业务关系、没有朋友关系，在完全陌生的情况下，要使用维护共同财产，所以，维系“信任”唯一的依靠就是公开透明、共同监督。 公开透明——必须要公开清晰的内容包括： 共有资产(实物资产和资金存量情况); 开支情况(维修资金和共有收益的开支;酬金制的费用开支); 收益情况(实物资产的使用收益和资金增值); 决策情况(业主大会决定、业委会等机构操作过程记录) 共同监督——监督的依据与方式： 各项操作事务，决定与执行的运行依法共同制定明确的依据(议事规则、管理规约); 业主大会批准的业委会计划和通过的预算; 任何一位业主都可以查询、复制、抄录的权利 四、放开建议，程序决定 业主们不同的喜好、生活习惯和对小区怎么管理才更方便、安全、更划得来，会有很大差距，评价也会很不一样，众口难调，意见不一怎么办? 放开建议而非压制——每户业主都有权建议，所以要相互听取，而不是拒绝理睬或相互责骂 充分表达程序决定——七嘴八舌不同意见，经过充分表达，相互理解各个不同意见的利弊权衡，就可以依程序、按比例，汇集综合建议，形成表决意见，投票做出决定 五、意见表达，实名负责 为了保证每个业主的建议权，又能避免情绪化对立，所以有必要采用实名的方式，让每个提意见的业主尽量冷静客观，用事实和逻辑论证自己的建议;对自己的言论负责任。包括 在小区论坛网站、公告栏，向其他业主介绍自己的方案建议; 定期在小区进行议事讨论; 提示避免相互辱骂，恶意讥讽，而是鼓励业主提出自己认为更合理的建设性建议方案 六、多数决定，保护少数 业主之间存在着利益不一致，首先应该共同遵守约定的程序，执行法定比例的投票决定; 但，这种多数票的决定也不能侵犯少数人的正当权益，所以，也应该避免对少数人明显不合情理的权益侵害。 ——因共用部分缺乏维修对少数人利益造成损害，可能多数人决定，拒绝花钱维修解除侵害 例如顶楼业主遭受共用屋面漏雨的损失(如果屋面露天平台在开发商销售的时候就已经界定给的了顶楼业主，是专用权部分，那就不再属于共用屋面)，顶楼以下的业主拒绝动用维修资金，那么，多数人的拒绝决定，就侵犯了少数业主权益，该顶楼业主就可以依法起诉共有权人侵犯了自己的权益。 ——少数人无法从共用部分的运行开支或更新开支中受益，或收益较少的业主比例很小 例如，一楼业主无法从电梯运行中受益;多层无电梯的业主也不从高层电梯运行中收益，但是如果多层业主人数不足1/3的话，那么多数人决定的费用分摊方案就可能不合情理。粗粝这种利益矛盾，应采用情理之中的“收益-付费匹配原则”，不受益的不付费，少受益的少付费，多受益的多付费，这种比例文章来源 物业经理人 匹配的商讨、约定合乎情理，对约定的表决再进入程序，就可以化解矛盾了。 ——因共用部分需要对少数人利益造成损害，执行多数人决定，但对少数人应予合理补偿 例如，落水管共用部分的维修，要施工的管道恰恰在一户业主室内，施工后应恢复该户装修状态，对该户业主的配合应表示感谢，造成的损失也应合理补偿(如影响一天的居住，就是一天的标间住宿费)。而该