第四章-房地产估值-市场比较法(1).pptVIP

第四章市场比较法 第一节 基本原理 一、概念 比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法 二、理论依据 替代原理 三、比较法适用的对象 具有交易性的房地产 比较法适用的条件 在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易 第二节 业务流程 收集交易实例 选取可比实例 建立价格比较基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格 收集交易实例的途径 收集交易实例的内容 注意资料的统一性、规范性、公正性 选取可比实例的原则 1、是估价对象的类似房地产 2、交易类型与估价目的吻合 3、成交日期与估价时点接近 4、成交价格为正常价格或可修正为正常价格 5、一般选取3-10个可比实例 即对可比实例的成交价格进行换算处理，使其口径一致、相互可比 1、统一付款方式 2、统一采取单价 3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位 现有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面积为200平米，成交总价为80万，分三期付款，首期付16万，第二期于半年后付32万，余款一年后付清，年利率为8%，乙的使用面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元，（1平米下的价格=1平方英尺下的价格×10.764，成交当日市场汇价为1美元=8.3 人民币），成交时一次付清。试建立价格比较基础 将可比实例的成交价格调整为正常价格的过程 造成成交价格产生偏差的原因 1、有利害关系人之间的交易 2、急于出手或购买 3、交易双方或某方对市场行情缺乏了解 4、交易双方或某方有特殊偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担 7、相邻房地产的合并交易 8、受债权债务关系影响的交易 交易情况修正的方法 1、百分率法 可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数以正常价格为基准来确定，即可比实例的成交价格比正常价格高低的百分率为±S% 2、差额法 可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格 某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？ 正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格 即将可比实例在成交日期时的价 格调整为在估价时点时的价格 交易日期修正的方法 ---百分率法 可比实例在成交日期时的价格×交易日期修正系数=在估价时点时的价格 将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格 修正的内容 ： 1、区位状况 2、权益状况 3、实物状况 修正的方法 可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格 1、直接比较修正法 即以估价对象的房地产状况为标准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得分数转化为修正价格的比率。 2、间接比较修正法 设想一个标准的房地产状况，以此为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与其逐项比较打分，然后将所得分数转化为修正价格的比率。 1、求取某个可比实例对应的比准价 格的方法 修正系数连乘形式 修正系数累加形式 2、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法 平均数、中位数、众数 第三节 运用 * *