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房产开发项目成本控制策略 东莞市正德房地产开发有限公司广东东莞523000 摘要：成木控制是项目实现利润最大化的基木保证，对于竞争激烈的房 地产行业更是如此。合约规划是房地产成木管理控制中的重要环节，作用突出。 文章结合实际案例，主要研究分析了合约规划在房地产项目成木控制中的实际应 用，以期为房地产开发项目提供一些帮助。 关键词：房地产；开发项目；成木控制；控制体系构建 1引言 房地产行业的竞争激烈，与其他行业不同，房地产是被公认的高风险行 业，其资金投入量大、建设周期长，同时受政策及市场因素影响比较大。因此, 房地产企业为了在这样的环境下取得发展，就必须加强开发项目的成木控制。合 约规划作为连接项目目标成木与动态成木之间的纽带，可以有效指导和约束采购 业务的实施，及时监控目标成木的实施情况，对房地产开发项目成木控制的作用 己越来越受到重视。文章就结合案例，研究分析了基于合约规划的房地产项目成 木控制体系构建及其应用。 2房产开发项目成木控制策略 2.1合约规划实施过程中成木控制体系构成 在利用合约规划的方法控制成木时要理清合约规划与成木科目的对应 关系。与成本科目的对应关系。首先要明确合约规划的管理模式，是以成木科目 为主导，或是以合同为主导，还是以成木科目与合同双维度控制；其次是明确哪 些成木的发牛不是以合同行式出现的而是以费用行式出现的，比如市政建设配套 设施费、报建费等；接着明确公司的战略合作资源，以便确定施工界面划分，合 同数量，招标模式，承包方式等；最后落实合约规划的范围，这与企业管理的成 熟度有关，比如是否包含管理费用、销售费用、财务费用等。 合约规划是一种将项目包含的合同自上而下，逐级分解的过程。要做好 合约规划工作，简单的来说也是一种资源的平衡，是在了解自身的基础上的“人、 材、机”的合理组合与分配。首先，要明确公司里的“人”，即在公司里要做合 约规划涉及到哪些部门，各自如何分工，相应的责权利；其次，要知道公司撑握 的“材”，“材”主要是指公司之前积累的不同业态品种工程的设计资料、造价指 标、清单标准、合同模板，各种工程材料的承建商与供应商；最后，要了解公司 的“机”，即公司的运作机制：成本控制体系，后评估制度等。基于此，项目前 期成本管理体系主要可以分为：“人、材”平台，“机”的体系。“人、材”平台 主要是用来明确做什么、谁来做与用哪些工具做，具体的可分为职能部门权责、 造价指标、设计产品标准化、清单合同标准化、承建商供应商战略化。“机”的 体系主要是用来明确如何达到目标和目标改良，具体的可分招标管理体系、采购 管理体系、合同管理体系、动态成本管理体系、设计成本评审、无效成本管理、 成本预警与强控、成本后评估等。具体详见图lo 图1成本控制 体系 2.2成本控制体系的运作及职能部门权责 成本控制体系的运作 成本控制体系是一个完整的具有自我优化的成本控制体系。第一步，通 过各种公司运营过程中积累资料，完善“人、材”平台中的数据库；第二步，利 用“人、材”平台指导“机”的体系里的操作流程运作，完成项目的全过程成本 管理；第三步，事前、事中、事后的成本控制体系执行与反馈过程中进行监管与 提炼数据以补充“人、材”平台。在这体系运作中“人、材”平台的建立、完善、 动态管理是基础，充分利用了合约规划的桥梁作用，保证成本预警与强控的确立 与执行。 成本控制体系的运行时职能部门的职责 在成本控制体系运行中需要的公司职能部门有：市政开发部、设计部、 工程部、销售部、成本部、人事部、财务部。具体的部门划分与可以因公司而异， 只要相应岗位有相关专业人员即可。 市政开发部的职责一般是负责房地产开发过程中按政府的办事程序及 要求办理各阶段相关报批报建手续，最终取得政府相关部门批文，以及公司内外 关系的协调。涉及到项目成本方面的主要有项目前期立项批文、土地证、用地规 划许可证、工程规划许可证、施工许可证、水电燃气及三网和消防报批、预售许 可证、竣工验收备案等工作。其部门主导控制的成本科目是市政建设配套设施费、 方案调研费、评估咨询费、勘测费、报批报建费、工程质监费、工程检测费、专 项基金、增容费、三通一平费、室外给排水系统、室外消防系统、室外采暖系统、 室外燃气系统、室外电气及高低压设备、物业维修基金、竣工办理费等。 设计管理部主要是保障设计成果质量与进度，确保设计工作的正确方向, 组织协调项目从可研至施工图阶段的设计管理，负责对设计单位进行协调与管理。 设计工作影响到项目各个方面各个阶段发生的成本，但这些成本还受各个部门决 策的限制，主要由设计部门主导控制的成本是设计费用。 工程部是确保项目按设计图纸要求从无到有的转变的部门，并口保证施 工过程处于受控状态，使项目的质量、安全、进度、成本等得到最合理的控制。 其部门主导控制的成本科