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案 例 分 析 一、谢绝外来人员进入住宅区是否合法 目前，有一部分实行封闭式管理的住宅区，禁止或谢 绝外来人员进入住宅区，这种做法的合法性引起了一些 外来人员的异议，甚至一些地方提出不能对住宅区进行 封闭管理，而要使住宅区的资源与周围居民共享。那么， 谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？ 我国宪法规定国家保护公民财产的所有权，禁止非法侵 入公民的住宅，这也意味着保护私有地方不受外来人员 的入侵。在西方国家，尤其是在美国，保护土地及其所 有权，就如同照顾自己的身体一样天经地义，非法侵入 他人所占有的土地，将是一种侵犯他人土地的故意侵权， 侵犯者将要为其侵入土地的行为承担法律责任，土地占 有人可以就他人的非法侵入提起侵权诉讼。 而这种侵权责任的成立，原告不需要证明被告有伤害的 故意，只要证明被告有到原告的土地上去的故意就行了， 也就是说，只要被告是故意地、自愿地走上他人的土地， 而不一定有什么坏念头，也不管被告是多么谨慎、小心， 他都要负侵犯他人土地的责任，一旦侵权责任成立，被 告应赔偿所有因进入土地而造成的损害，包括实际伤害， 连带伤害以及精神伤害等。 从法律的角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区是 无可厚非的，无论是商品房住宅区，还是政府建造的福 利、微利住宅区，所有权都是属于全体业主或发展商的， 使用权是住户或租户的。因此，无论是住宅区的物业建 筑物，还是配套设施都是全体业主的私有财产，住宅本 身是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而不 是无所谓大众出入的如公园、娱乐场等共用场所。 作为业主花这么钱购买商品房，或者租户租用住宅区， 就是希望住在一个安宁、安全的环境里。在全体业主的 要求下，物业管理公司对住宅区实行封闭式管理，禁止 或谢绝外来人员进入住宅区，这种做法是无可厚非的。 当然，如果有亲戚朋友来访，为了安全起见，根据公安 部门的要求，则要亲戚朋友持有效的身份证件进行来访 来客登记，或者由业主、住户代为登记，在登记后，即 可允许进入住宅区。 二、在物业管理区域内摔伤，物业管理公司要负 责赔偿吗？ 在台风雨天中，因地面潮湿地滑，李太在住宅楼下的 大堂滑倒摔伤。事后，李太向其住宅所在的物业管理公 司提出了索赔医疗费、误工费、精神损失费等要求。根 据《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条的规定， 在共用场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施、 等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的， 施工人员应当承担民事责任。 我国民法的这条特别责任条款规定的实质内容一是有没 有“设置明显标志”，二是有没有“采取安全措施”，如果 这两点都有，那么，施工人员就可以不承担民事责任。 反之，缺少其中的任何一点，施工人员就应承担民事责 任。如果住户摔伤是由于物业管理公司员工在施工或作 业造成的，例如拖洗地板引起的地面潮湿地滑，而物业 管理公司没有设置明显标志和采取安全措施造成住户或 他人损害的，物业管理公司没有设置明显标志和采取安 全措施造成住户或他人损害的，物业管理公司自然难以 推脱赔偿的民事法律责任。 为了避免这种情况的发生，物业管理公司一定要经常反 复告诫负责清洁卫生的员工，在每次拖洗地板的作业中， 都必须携带“拖洗地板，小心地滑摔伤！”的警示牌，并 将警示牌入在明显的位置上，千万不要因麻烦而省去警 示牌的放置。 住户作为物业管理服务的消费者，在物业管理区域内 如楼宇的出入口或洗手间等地方，由于地滑、行人多， 比较容易发生住户滑倒摔伤的事故，是否应由物业管理 公司承担赔偿责任，则应视乎以下两种情况而定： 第一种情况是物业管理公司已经在大堂或洗手间等容易 发生住户滑倒摔伤事故的地方设有警示标志或坚起诸如 “此间路滑，小心摔倒”的警告 牌，又或者已经采取了一 些例如更换防滑地板或铺塑料地毡等具体的防滑措施。 那么，住户不慎摔伤，物业管理公司也无需承担赔偿的 民事责任，而只是承担改善设施、加强防滑行政法律责 任，可不作出任何赔偿。 （三）成功服务业主费用催缴有谱 [案例描述] 某业主长期拖欠管理费，管理处办公室和财务人员多 次打电话并上门做工作，该业主都以小区内有施工噪音、 暖气不热等借口拒交。一个星期天。该业主打电话到管 理处，且非常不礼貌地说：我家楼上装修，把我家给淹 了，你们物业管理公司是干什么的？ [处理过程] 值班的管理员听到该业主的声音，感到和业主沟通 的机会来了。便冷静地安慰道歉您先别着急上火，我们 马上就到。放下电话，管理员就迅速赶到业主家，进门 一看，地面上干干净净，但墙壁和窗帘上确实被楼上滴 下来的水弄脏了一块。 管理员首先对此表示了同情和歉意，并请该业主放心， 一定会将事情处理好，随后管理员把楼