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PAGE PAGE 1 城市规划与房地产开发关系探究 　　摘要：城市规划与房地产开发都是城市建设中不可或缺的重要环节，两者之间的协调发展对于促进经济和社会协调发展，具有重要的理论和实践意义。通过分析当前城市规划与房地产开发不和谐的外在表现，提出了促进二者和谐发展的对策措施。 　　关键词：城市规划房地产开发城市建设 　　中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号： 　　城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展。 　　1.城市规划与房地产开发不和谐的外在表现 　　城市规划和房地产开发可以视为城市建设过程中的不同阶段，两者都是为改善城市环境和提高人们生活的质量服务。虽然城市规划与房地产开发存在和谐发展的内在联系，但在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点不同，由此产生矛盾和冲突，直接导致城市规划与房地产开发之间的非协调发展。城市规划是一种政府行为，以维护公众利益为出发点，强调整体和长远利益，追求经济、社会、环境三个效益的统一，对房地产开发利益有时考虑不多；房地产开发是一种企业行为，以利润为主要目标，追求经济效益最大化，单纯考虑企业的经济效益和地块本身的经济效益，而忽视全局利益的地区综合利益。这种不和谐在一些地方具体表现为： 　　1)城市规划滞后，城市空置化现象日益突出。目前，城市空置化现象这一问题日益严重，即城市的中心存在一定数量的未完全开发的土地空间。开发商开发规模过大，也会导致供大于求的局面，房屋滞销，空置房过多。此外，社会上层富裕人群购置多处房产进行炒作转售从中赚取利润，实际使用率却很低，以及不法房地产商故意压房不售或哄抬房价等。目前，我国的城市规划仍以理想方式进行编制，大多数城市规划缺乏弹性和应变能力，这显得十分滞后。这种滞后使得城市规划对房地产开发起着更多的制约作用。 　　2)管控不力，违规开发。虽然国家法律对城市规划与房地产开发的双边行为，都有明确规定，但执行不力。有的无视城市规划的权威性、严肃性，突破规划底线，扩大开发规模；有的“偷梁换柱”，非法占地入市；有的过度开发，对生态环境、历史文化、城市景观产生负面影响。开发和建设造成了城市景观遭到破坏及新建区景观没有特色，房地产开发商为了降低土地开发成本，不断提高建筑的容积率，但由于缺乏城市设计，带来诸如绿色空间不断被蚕食、历史文物建筑被拆除或孤立存在、传统文化特色街区荡然无存、古建筑与周围环境难以协调、城市景观风貌特色难以为继等问题。 　　3)公共服务设施的开发建设关注少。公共服务设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会提供整体的利益服务。因而在城市规划滞后的情况下，市场机制往往导致公共开发变冷落，公共设施项目开发的强度和数量都显得不足和匮乏。目前很多城市的居住区开发中，只建房子，不重视道路、教育、健身等公共设施建设，使群众生活出现很多难题。 　　4)干预不当，随意开发。政府在城市规划与房地产开发中功不可没，但有的地方政府行为仍不能够规范。比如，违反城市规划原则盲目决策，非法干预城市规划审批，过多直接插手土地市场操作，片面追求“政绩”。有的片面强调招商引资的需要，强调投资者意愿与困难，以发文、开会等简单形式，轻易决定建设项目的地点和规模；有的随意提高建筑密度和容度和容积率，随意改变用地性质，改变已制定的城市规划，造成规划部门操作被动；还有一些“官办开发商”非法牟取暴利，影响城市规划和房地产市场健康发展。 　　2.促进城市规划与房地产开发和谐发展的对策措施 　　随着我国城市化快速来临和科学发展观的确立，追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标，城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此，如何协调城市规划与房地产开发之间的矛盾，促进二者形成良性互动机制，实现和谐发展，成为当前城市规划界和房地产业界亟待解决的问题。 　　2.1完善城市规划对房地产开发的引导机制 　　城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想，物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。城市规划通过战略研究发现空间变化的多种可能性,分析哪些是影响空间变化的决定性因素，能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备，按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略，从而促进房地产业的健康发展。同时，应根据各地的实际情况，以市场为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细