世联200年深圳中航·龙华新城项目住宅投标报告.pptVIP

2011 领驭龙华新城;;OPINON 目标;本项目的目标抢占龙华新城话语权代言中航2011年在深圳市场的地位;OPINON 目标;深圳未来三年的房地产发展方向 (宏观经济环境、房地产总体市场发展);宏观视野;深圳——内地最具竞争力的城市，城市价值日益提升;世联观点：经济基本面好转，2010-2012年房地产稳定发展;中观视野;;交通规划： 龙华交通中心地位确立，将成为全国性交通枢纽;点燃市场兴奋点， 激增龙华城市价值;福田中心区进入加速成熟期，2011年基本开发完毕; CBD商务的“住宅需求倍律” 按照世界银行的测算，1平米写字楼要带动15-20平米住宅需求，中国人多地少取其下限，CBD与中心西区写字楼面积合计600万平米，由此而带来的住宅需求为9000万平米，而深圳整个福田区目前包括商品住宅、写字楼、村民房、商业等的建筑总量??有1亿左右，CBD住宅需求之甚可见一斑。;未来龙华和龙岗中心城供应量最大，为全市主流供应;福田中心区;由港铁承建并运营的地铁4号线，与福田中心区快速相接，打破关内外的交通瓶颈。;港铁沿线290万建面物业的开发将极大的改变龙华二线拓展区的城市面貌; 二线拓展区，地铁4号线和5号线效应： 全新的龙华新城——纳入“大福田”城市范畴 龙华客户结构演变：福田中心区乃至全市通勤客流进一步扩大;深圳北站（龙华新客站）是地铁4、5、6号线的换乘枢纽，与中心区、口岸及机场交通便捷，居住和商务价值更显突出;深圳北站（龙华新客站），作为广深港客运专线和厦深铁路的交汇枢纽站，加强了深圳与香港、北京、长三角、东南沿海等经济发达地区的联系，不仅直接服务高端商务客流，而且将成为到北京、武汉等地的全国交通枢纽。;2011年，龙华新客站建成后，直接带动二线拓展区功能多元化发展。龙华不再仅仅是“居住后花园”。;在福田中心区、地铁4号线、新客站、综合用地开发等多因素的作用下，2011年龙华二线拓展区的城市价值将全面兑现;区域类比：福田中心区、南山中心区、宝安中心区;龙华新城二线拓展区 ——下一个南山中心区，下一个市场沸点！;城;2011年后：大深圳城市布局成型;2011，唱响龙华新城;城市体系下，分工的明晰与精细化，赋予城市群体生活特有的便利性;①从城市价值上看，09-11年龙华的城市价值将逐渐达到顶峰;微观视野;;地段解析;竞争解析;;片区内大量同质化竞争本项目各项传统指标均不占优如何突围？;价值发现：区域——类比南山中心区;;占据核心区“金三角”;价值发现：项目——类比福田中心区(星河国际);项目类比;项目类比;价值发现：中航——城市综合体专业运营商;“规模品质住区”;竞争制胜关键——抢占中心制空权，城市核心价值最大化;龙华新城二线拓展核心区 我是中心！;项目定位;她是——新城核心地标性商业中心;她是——新城最亮丽的城市住宅群落;;未来之城 生态之城 动感之城 魅力之城 不夜之城;项目形象关键词;②本项目的所处地段具备成为中心的优势，依靠商业、超高层抢夺新城核心成为摆脱同质化竞争的制胜关键.;建议本项目开发时机应充分考虑市场周期,依托市场复苏期,立足刚性需求.;OPINON 目标;目标客群定位;龙华居住人群写真 关内上班，关外居住，也是不得已的选择，因为价格便宜； 我住龙坂，很长一段时间都不愿意告诉别人； 想要大社区新房子，那就只能住关外了； 梅林关太塞了，我从关内搬进四季花城，又从里面搬了出来； 回了家就不出门，外面还是感觉不安全； KTV、购物、请人吃饭还是要去万象城、去茂业、去华强北； 在家附近只买牙刷毛巾卫生纸，还有就是买菜做饭； …… ;项目;特征1：以福田首置或小2次置业客户为主;特征2：强烈的需求刚性（2房、3房） 家庭结构变更——结婚（青年持家）/孕子（小小太阳）;特征3：对总价承受存在门槛 已属中层白领，但因经济积累浅，承受能力有限;二次以上的置业比例从一期的59%到二期二批已放大到71%，后期成交客户的多次置业比例逐渐放大。;溪山透析;客户价值认知排序 性价比 离关口近 户型 产品品质 交通便利;客户演变趋势;首次置业客;客户需求;基于客户需求和总价控制原则下的户型产品定位;住宅产品定位;OPINON 目标;城市核心的建筑空间分析 华润幸福里 北京三里屯;华润幸福里 本体形象、商业配套成熟、商务氛围浓厚造就城市地标住宅;华润大厦——深圳写字楼市场最高素质和品位的代表:高136米，其中1~3层为商业部分，定位为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园；5~28层为写字楼，提供总面积达42000平方米的甲级办公区域；29层为多功能厅，屋顶为室外花园