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酒 店 策 划 酒店策划流程图 11 酒店客房策划 酒店功能定位 　 高星级酒店策划内容 项目功能布局论证分析及定位 根据分析调查结果，合理配搭项目功能的组成比例。 酒店内客房占地面积的比例是依据酒店的等级、性质而调整的，一般客房面积占用率在酒店总建 筑面积中占多数。但是高档的酒店往往公共经营区面积比较大，客房面积占有率会相对减少，而 经济型酒店则正好相反。 * 酒店客房的基本功能有：休息，办公、通讯、休闲、娱乐、洗浴、化妆、卫生间、行李存放、衣物存放、会客、私晤、早餐、安全等。根据酒店性质的差异，酒店的基本功能会有所增减。 一般而言， 五星级的城市商务酒店的面积尺寸为：长9.8米，宽4.2米，净高2.9米，长方形，面积41.16平方米。现代大型城市的高档商务酒店客房一般不小于36平方米，能增加到42平方米更好。卫生间干湿两区的全部面积不能少于8平方米。 城市经济型酒店的客房只需要满足客人基本需要，所以客房面积尺寸一般为：长6.2米，宽3.2米，建筑面积19.84平方米。考虑到客房的面积教小，所以一般来说，客房卫生间设计的创新就显得尤为重要。比如，有些利用镜子反射空间，可以使空间稍显大些。 位于风景名胜区的度假酒店，这类客房的首要功能就是要满足家庭、团体旅游、休闲的入住需求和使用习惯，所以应该说，度假酒店的客房不论档次高低，房间都应比城市酒店大一些，五星级高档度假酒店标准客房最小不小于50平方米，多一些更好。 四五星级酒店都有总统套房，这类客房的建筑面积有的甚至达到200-300平方米左右。这类套房彰显酒店的豪华和尊贵，但同时也是投资最大、操心最多和赢利最少的客房。 在美国和欧洲，低档的汽车旅馆房间最小面积在16-23平方米之间，中档酒店的客房面积一般在23-30平方米之间，高档酒店的客房面积在42平方米甚至更大。  客房－客房面积 71-72% 高等级酒店 77% 中等级酒店 80% 经济型酒店 客房面积占总面积比例 酒店类型 欧洲酒店2001年的统计数据 美国酒店各种功能区所占比例示意表 24% 14% 62% 会议型酒店 30% 25% 45% 度假型酒店 30% 25% 45% 娱乐型酒店 34% 22% 44% 会议型酒店 其他设施和交通面积比例 公共经营区面积比例 客房面积比例 类型 值得注意的是，无论何种情形，客房区域的建筑面积占有率不应低于30%，否则大部分将面临亏损困境。 客房数量的多寡与酒店的规模和酒店的类型密切相关： 酒店规模与酒店数量关系表 酒店类型 　　　　　　　客房数（间） 超大型酒店　　　　　　　　＞2000 大型酒店 　　　　　　　＞1000 中大型酒店 　　　　　　　500-1000 中型酒店 　　　　　　　200-500 中小型酒店　　　　　　　　50-200 小型酒店　　　　　　　　　＜50　　　　　　　　　 客房－客房规模 客房－客房定价 定价目标 有关部门和组织的价格政策 成本水平 供求关系 竞争对手的价格 酒店的地理位置 旅游业的季节性 酒店服务质量 客人的消费心理 影响客房定价的因素 制定客房价格一般有如下方法： 1.千分之一定价法? 千分之一定价法即是以投资额的千分之一作为客房的出租价格。由于饭店房屋及其附属设施通常占饭店投资的70％左右，因而客房造价与房价之间有着直接的联系。 千分之一定价法对不同饭店设备、设施、服务条件等各种差异进行了取舍，用简洁统一的价值尺度来表述饭店水平和房价的关系。千分之一定价法也反映了一种供求平衡的关系。对旅游者来说，是可以接受的价格，既符合他的支付能力，又能满足他的食宿要求；对饭店本身来说，也是可以采用的价格，其既反映了饭店劳务的价值，也表示投资者可在一定期间内收回投资。千分之一定价法适用于以住宿为主，膳食为辅的饭店，但由于现在饭店经营结构发生了一些变化，膳食收入的比重越来越大，随着这种变化，对宴会厅、中、西餐厅、酒吧、大厅等公共场所的建筑投资相应增加，因此，虽然千分之一定价法可以作为制定房价的出发点，但在正式的定价过程中，应结合实际情况进行。 假设饭店投资情况如下： 每间客房投资： 土地?3000元? 建筑物?22500元 家具和设备?4500元 合?计?30000元  每间客房置存费用为： 财产税和保险费（占投资的2.7％）?810元 折旧：建筑物（2.5％）?563元 家具和设备（10％）?450元 投资收益率（占总投资的8％）?2400元 合?计?4223元 假设：⑴置存费用占客房销售收的55％（这一假设参照了国际旅游饭店统一惯例），那么该客房的销售额为：4223÷55% =7678