【房地产课程课件】第九章__房地产周期理论.pptVIP

第九章 房地产周期理论 * * 内容提要： 1．房地产周期波动的一般理论 2．部分国家或地区的房地产周期分析 3．房地产周期波动的影响因素分析 4．我国的房地产周期波动分析 第一节 房地产周期波动的一般理论 一、经济周期理论概述 ?经济波动与经济周期 经济波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动。 经济周期则可以称从波峰到波谷周期性运行的经济波动。 “没有两个经济周期是完全一样的，但它们有许多相似之处。虽然不是一模一样的孪生兄弟，但可以看得出它们属于同一家族。” 保罗·萨缪尔森等，1992 经济周期一般包括繁荣、衰退，萧条、复苏四个阶段 从周期波动性质看，经济周期可以划分为： 古典型周期 增长型周期 经济总增长 经济增长率 从不同角度来进行划分，形成不同类型的经济周期。 从周期持续时间看，经济周期可以分为： 短周期(基钦周期或存货周期) 中周期(朱格拉周期或投资周期) 中长周期(库兹涅茨周期或建筑周期) 长周期(康德拉季耶夫周期) ?经济周期理论 经济学对经济周期波动的研究大体上经历了三大阶段，形成各具特色的经济周期理论。 从19世纪初期到20世纪初期 20世纪中期 占主导地位的是古典经济学的供求均衡论，认为市场本身可以消除其不稳定性，进而达到供求均衡。 西方主要国家处于工业化初期和中期 1929-1933年的大危机使凯恩斯主义迅速崛起 凯恩斯主要是从资本边际效率角度展开的，认为正是资本边际效率的周期性变动，决定了经济波动的周期性。 围绕工业化后期的经济稳定增长，重点研究了动态增长周期的理论和模型 20世纪后期 20世纪后期 随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来源于外在冲击。 许多国家在70－80年代还重新陷入古典型波动，出现严重的“滞胀”。 新自由主义周期理论向凯恩斯主义发起严重挑战 研究内容上，认为经济周期波动的主要原因在于政府的过度干预，强调外生因素的主导作用 研究方法上，注重分析实际因素对经济波动的影响，形成规范性、微观化的趋势 政策主张上，则注重改善供给面，强调发挥市场经济的自身调节作用 二、房地产周期波动的简要界定 ?对于房地产周期或房地产周期波动概念，目前主要有以下几种观点： 区分房地产经济周期和房地产市场周期 房地产景气循环 扩散指数法划分房地产周期 房地产周期－不动产经济波动 林增杰、武永祥和吕萍(2000，第1页) 英国皇家测量师协会(RICS) 张红(2005，第315页)根据上述定义给出房地产景气循环的概念，即指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。 何国钊等(1996，第5l～56页) 梁桂(1996，第31～37页) 房地产周期是由影响房地产收益的一系列不同周期因素组成的总体概念 房地产生命周期 房地产业周期波动与宏观经济周期波动相似 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象 以房地产投资增长率划分房地产周期 张金鹗(1996，第125页) 需要注意的是：由于房地产生命周期远较一般产品长，各阶段之间存在着时差现象。 谭刚(1996，第71页) 曹振良(2003，第126页) 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。 张晓晶、孙涛(2006，第23－33页) 房地产投资增长率为衡量指标划分中国房地产周期 综合上述不同观点，将房地产周期定义为：是指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。 三、房地产周期的划分 ?房地产周期波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。 房地产周期波动过程 A—B属于复苏期 B－C属于繁荣期 C—D属于衰退期 D—E属于萧条期 第二节 部分国家和地区的房地产周期分析 一、美国的房地产周期 18年建筑周期（1830－1936年） Wenzliek等人 1830～1936年以建筑支出指数度量的建筑周期，周期平均长度为18.3年。 霍伊特：对芝加哥长达100年的土地价格分析中，首先发现了长度为18年的地价周期。 美国的18年房地产周期 美 国 住 宅 建 筑 投 资 变 动 美国房地产周期－住宅建筑投资变动率 住宅建筑投资在1947年达到一个顶峰 重新回到1955年的繁荣期 1959－1963年：住宅投资变动周期 1968年投资达到一个高潮 1971年又进入波峰 1972－1977年：投资波动周期 1959年的繁荣期 1978－1983年建设波动周期 二、日本的房地产周期 据日本通产省与日本银行1998年的调查，地价约占房价的60％～75％，日本商业楼宇的地价占房地产总价格