西欧房地产公证制度对我国启示探讨.docVIP

PAGE PAGE 1 西欧房地产公证制度对我国启示探讨 　　摘要：本文首先分析了德法房地产公证制度，然后提出了建立我国房地产公证制度的思考和启示，具有较强的意义和价值。 　　关键词：制度模式；房地产；公证制度；启示 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　在公证制度发达的大陆法系国家，法定公证已有数百年的悠久历史，其制度趋于完善，且早已深入人心。许多国家法律对有关不动产的一切经济活动都规定了严格的法律程序，公证即是这些法律程序中极为重要的一环。如瑞士、法国、德国等国家，均以民法典或单行法规的形式对不动产所有权的取得与抛弃、不动产的使用、转让、强制买卖赠与、抵押等规定了相应的必须公证制度。 　　一、公证可以有效地提高房地产纠纷的救济效率和解决登记纠纷 　　“迟到的正义等于非正义”，司法救济必须讲求效率。提高司法效率，不但是程序正义的需要，更是市场经济的需要。美国著名学者波斯纳认为，人类所有的法律活动和全部法律制度的最终目的就是为了最有效的利用自然资源和最大限度的增加财富，在效率成为市场经济的基石之后，法律只能亦步亦趋。因而效率是法律的重要价值。 　　房地产公证有助于提高房地产纠纷的救济效率。表现在以下几个方面：公证通过发挥自己的预防功能，可以减少纠纷、消弹诉讼，从而增加个案分配的司法资源，提高司法质量；公证通过发挥自己的优先证据效力，可以缩短证据采信和排除过程，遏制司法腐败和诉讼拖延，加快个案结案速度，增加司法产品数量公证通过发挥自己的强制执行效力，可以缓解法院的压力，既能集中优势资源，提高司法产品质量，又加快执行速度，增加司法产品数量 　　公证证据效力是指公证书是一种可靠的证据，具有证明公证对象真实、合法的证明力，可直接作为认定事实的根据。1991年《中华人民共和国民事诉讼法》第67条规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。”这是因为，公证机构要对公证对象进行认真全面的调查、核实，因此，公证证明是真实性、合法性己经审查、确认的证明，故具有无可争议的法律证明力，可以直接作为认定事实的根据。公证的证明力不仅体现在诉讼活动中，更主要的是表现在日常的民事、经济交往和行政管理活动中，当然可以供物权登记部门直接使用，这种特殊的证据为物权登记提供确切的日期、证明力、执行力和证据安全的保障，使物权变动在产生纠纷时，得以迅速的解决。这是其他证据所不具备的。 　　二、德国的制度模式 　　德国不动产物权变动制度经历了由登记机关进行实质审查到形式审查的转变。1872年之前，德国的不动产登记机关实行实质审查主义，登记人员的审查权限非常大，不仅审查引起物权变动的物权契约，而且审查作为原因的债权契约。从另一方面讲，登记人员的责任也非常大，如果审查不周发生错误登记，登记人员需要承担损害赔偿责任。登记人员为了避免承担错误登记的责任，无限度地扩大审查范围，导致登记时间延长、交易成本增加、侵犯私树纽的情况时有发生。 　　1782年的《普鲁士土地所有权取得法》在全社会对于废弃实质审查主义的呼唤中诞生。该法首次从立法上采纳了萨维尼的物权契约及无因性理论。依据物权契约及无因性理论，物权变动直接根据物权契约而生效，物权契约独立于作为基础关系的债权契约，债权契约的无效，并不导致物权契约的无效。这就是物权变动的无因性。《普鲁士土地所有权取得法》规定，登记机关不再实行实质审查主义，而是实行形式审查主义。即登记人员并不审查债权行为，而只审查物权行为。在不动产登记中，只要登记申请人提供的资料能够符合土地登记条例中对登记程序规定的条件，登记机关即将其纳入登记，而对申请人与相对人的关于实体法律关系的意思表示不予审查。 　　1782年的《普鲁士土地所有权取得法》的物权变动无因性原则被1896年《德国民法典》和其他相关不动产法律所采纳，并延续至今。依德国《土地登记法》，登记官在登记前，只需要审查当事人的申请(第13条)、利害关系人同意登记的意思表示(第19条)以及是否有预备登记(第18条)。这被称为“登记的形式的合意主义”。 　　德国物权变动规则实行物权形式主义立法模式，不动产物权变动不仅需要有效的债权合同还须具备物权变动的合意和登记形式要件，物权合意与登记的结合才发生物权变动的效果.在德国，一项不动产物权变动分为三个阶段：债权合同、物权合意、登记，三阶段的完成才确定发生物权变动的效果。公证制度也贯彻于这三个阶段。 　　德国民法典明确规定了土地所有权转让合同须经公证。在程序上，当事人在土地所有权变更登记时须提交土地所有权转让同公证文书，否则，登记机构不予受理。德国的登记条例实行土地所有权转让的“登记同意”原则，即登记的完成须取得登记义务人的同意。物权合意可以转化为登记同意。土地转让合同的公证实际上成为土地所有权登