日照南铁城市综合体项目整体定位及物业发展建议报告.pptx

日照南铁城市综合体项目 ——整体定位及物业发展建议报告汇报内容pagecontent是什么？3895PART1 基于本体和开发目标的属性界定PART2 项目定位及规划设计建议PART3 方案经济分析做什么？怎么样？【项目区位】位于日照商务金融区核心区域，西守市政府，东距海岸1.6km，具备城市与景观双重资源城市资源丰富紧邻市政府，处于金融商务核心区域内，通达性佳（淄博路于2013年10月前贯通）。该区域具备极强的城市辐射力。商业价值认知度高该区域为日照最为核心的区域,且受华润的品牌商业（18万平五彩城）影响，商业价值认知度极高。未来商务、居住人口密集商务金融区内规划居住人口2.4万，就业人口约15.4万人，区域内高层级人口密集。文登路碧海路济南路烟台路北京北路本案青岛路泰安路黄海海曲路【属性界定】 城市属性——三线城市。区域属性——在建城市商务核心区中心地段；地块属性——中等规模，高容积率：占地约1.63万平，容积率为8的中等规模，高容积率城市商业综合体项目；综合物业：产品类型涵盖商业、公寓、住宅、写字楼、酒店物业的标准城市综合体项目；地块质素优良：地块平整。三线城市、在建商务核心区域、中等规模、高容积率、商业综合体项目风险控制下的利润最大化——项目滚动开发，快速回现，沉淀优质资产，树立品牌形象开发商目标目标解析核心问题界定第一目标 核心目标快速回现，以最低的自有资金投入实现项目滚动开发。第二目标客观的衡量市场，沉淀优良的集中商业与酒店资产。第三目标树立企业品牌形象，实现企业房地产行业发展突破。结合开发商的目标，解析问题，界定项目的核心问题。基于项目本体、开发商目标的核心问题梳理？R1R2非期望结果（不作为、自然发展的结果）期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）核心问题 容积率高，居住物业舒适性难以保障，销售型商铺产品排布困难，规划设计难度大；商业市场竞争激烈，集中商业运营无法实现；高容积率之下，项目的标杆形象难以实现。优化产品构成，保证现金快速回流，滚动开发，实现利润率最大化；成为的日照城市标签，提升企业品牌影响力；沉淀优质资产，保障后期商业成功运营，树立企业在房地产发展中的战略地位。Q1、集中商业的功能组合与业态构成？Q2、如何实现高价值商铺产品的合理设计？Q3、如何保证公寓产品快速回现，支撑项目整体开发？汇报内容pagecontent是什么？3895PART1 基于本体和开发目标的属性界定PART2 项目定位及规划设计建议PART3 方案经济分析做什么？怎么样？城市化率：日照城市化率水平远低于全国平均值，且呈现出与本市人均GDP高度不匹配的现状，城市化进程尚有较大空间2011年中国城市化率51.3%，日照未来发展提升空间极大人均GDP日照20000US$800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$多种消费需求，一站式体验，出现需求细分多商品选择，一站式购物个性消费文化需求消费者价格敏感+——欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市化率日照36％45%70%85%95%25%人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水 平在45%以下人均GDP位于2000~ 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下人均GDP位于4500~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下商业形态出现第一次升 级，出现不间断经营的满足城市生活的百货业态大发展商业处于原始状态， 以集市为主商业形态出现飞 跃， 多品类聚集、规模 化的现代商业出现广义商业形态出现， 多业态、综合性商 业形态出现，并 出现细分广义性商业的升华转 型， 主题化、个性 化商业形态出现看经济（1/3）：城市经济发展相对滞后；但人均产值与消费能力领先于城市发展，未来人均消费潜力巨大有待挖掘GDP总量：2011年GDP总量1214亿元，位于第16位，与其他县市对比，仅好于莱芜市，排名垫底人均GDP：同年人均GDP43929元位于全省第10位，与GDP总量呈现高度不匹配状况，表明日照城市消费领先于城市整体发展人均消费性支出：同年人均消费性支出为13781元，占人均可支配收入比例为68.57%，表明日照市未来人均消费潜力巨大，有待进一步挖掘社会消费品零售总额：呈现平稳增长态势，2007－2011每年平均增幅在20%左右，但处于全省第十六位排名垫底看产业（2/3）：二产主导，精品钢基地的建设将成为未来二产发展新的增长极；以贸易、旅游为代表的第三产业逐步成为新的发展方向产业结构比例：呈现明显的“二、三、一”特征，第二产业做