酒店投资估算及财务评价.docVIP

第1章 概述 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 厦门帝元维多利亚大酒店。 1.1.2 项目承办单位 厦门帝元维多利亚大酒店有限公司。 1.1.3 项目承办单位概况 厦门帝元维多利亚酒店有限公司，是上海裕乾实业投资有限公司和劲邦国际有限公司在去年12月拍下黄厝酒店用地后成立的项目公司，其经营范围为从事星级酒店及配套项目建设及经营管理。 1.2项目提出背景 厦门位于我国东南沿海，地处亚热带，属亚热带海洋性季风气候，温和多雨，气候宜人。厦门依山傍海，绿树金滩，风景秀丽，四季如春，兼有山、海、岩、洞、寺和花木等风光，具有浓郁的闽南风情，是全国闻名的海滨旅游度假胜地。厦门是我国最早开放的四个经济特区之一，有着丰富的旅游资源，234公里长的海岸线、鼓浪屿日光岩、南普陀五老峰、万石岩植物园、集美鳌园等众多风光如画的自然和人文景观，构筑了厦门“海上花园”、“中国最温馨的城市”之美誉。“城在海上、海在城中”是厦门独具的天然美景。同时，厦门濒临台湾海峡，与台湾、金门诸岛屿隔海相望，海陆空交通极为便利。厦门的生态环境质量在全国也名列前茅，先后荣获“国家卫生城市”、“国家环境保护城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“中国十佳人居城市”、“国际花园城市”等称号。 从1981年厦门经济特区建立以来，厦门的旅游业进入了全新的发展阶段。随着旅游接待宾客数量的日益扩大、旅游资源开发跃上新台阶，旅游产业规模逐渐形成，产业地位正逐年提升。自1991年始，厦门旅游业已跻身全国主要旅游城市的行列，成为厦门市外向型经济的重要组成部分。2004年旅游业在厦门市GDP中所占比重已达8.2%，完全有理由成为厦门经济发展的支柱产业。 同时，我们还必须看到，随着厦门特区经济和各项社会事业的蓬勃发展，厦门旅游宾馆的结构性问题逐渐凸现，高档次综合性的五星级涉外宾馆无论从数量上、还是从质量上都明显滞后于蓬勃发展的厦门旅游业，与厦门会展经济的高速发展和丰富的旅游资源形成强烈反差。随着厦门在海峡西部中心城市地位的加强国际国内交往日益增多（包括海峡西岸政府及民间往来），高规格接待任务日渐增长。与沿海兄弟城市相比，差距正日渐拉大，已成为制约厦门国际交往和海峡西岸经济区龙头城市建设步伐的重要因素之一。 1.3本研究报告编制依据 《厦门市国有土地使用权有偿出让合同书》 《厦门市旅游发展规划》 《厦门市人民防空管理办法》 国家旅游总局及福建旅游局“关于涉外旅游饭店星级评定标准” 建设部颁发的《旅馆建筑设计规范》—— JGJ62—90 国家、省、市的其它相关规范、规定 1.4本研究工作的范围 鉴于业主经拍卖取得厦门岛东部环岛路旁黄厝村区域内的地块：并已缴交全部地价款，取得建设用地规划许可及项目选址意见书，因此，本报告在这一确定选址的基础上对其有关内容进行研究。项目的投资及经营主体按外资企业性质进行经济评价和有关计算。 1.5建设规模与目标 厦门帝元维多利亚大酒店拟建于厦门风景秀丽的环岛路边，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。总占地90341.349平方米，总建筑面积65000平方米：其中地上建筑面积5万平方米，地下建筑面积15000平方米。建筑高度不超过15米，建筑层数3层，局部4层。其拟建使用性质为：五星级酒店（客房约300间，55-60M2/间）、行政楼、会议中心、体育中心等约4万M2 ，别墅式服务公寓约1万M2 ，地下车库及设备用房等。 项目规划建筑密度为20%，容积率0.56，绿地率40%。 建筑物占地暂定20000平方米，其中五星级酒店占地约13000平方米，别墅建筑约7000平方米， 道路规划用地面积10840平方米，其中道路7200平方米、道路两侧绿地3640平方米； 园区公共绿地按40%考虑，绿地面积为36136平方米； 广场硬地（含广场、景观小品、泳池、露天运动场及其他构（建）筑筑物）等，规划用地面积约17945.349平方米； 预留其他公建用地约5420平方米。 1.6 项目投资额 本项目工程投资为56265.44 万元，其中：建安工程费用32468.01万元，设备费用4,225.00万元，工程建设其它费用11212.31万元，基本预备费3,353.37万元，建设期贷款利息5,006.74万元。 本项目地价款24800万元（于2月17日前全部付清）。 本项目总投资额为81065.44万元。 项目建设的必要性 2.1 丰富的旅游资源、得天独厚的自然环境、热情好客的厦门人民和飞速发展的厦门经济，形成了厦门日益强劲的旅游吸引力，带动了厦门旅游业的迅猛发展，厦门发展成为我国最大的综合性旅游胜地之一 表2-1 厦门2005年1-12月旅游情况统计 海内外游客 海外游客 旅游总收入 外汇收入 海外游客过夜人数 国内游客过夜人数 酒店业营业收入 住房率