当前房地资料产市场状况下如何正确运用收益法评估.docVIP

PAGE PAGE 5 当前房地产市场状况下如何正确运用收益法评估 住宅房地产价格 沈博1 蔡慧芝2 浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司 在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下，对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题，一方面随着市场的逐步发育，住宅房地产市场出租情况非常普遍，收益资料很容易取得；另一方面，采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格，运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。因此，估价师往往会选择放弃选用收益法进行住宅房地产价值评估，即使选用，在作业时通常会先运用市场提取法测算出一个非常低的报酬率，并以其为基础用收益法测算出估价对象住宅房地产价值。按此操作，报酬率的确定与投资者正常的投资思维相背离，致使运用收益法测算得到的住宅房地产价值没有说服力。针对这一问题，笔者对如何正确运用收益法评估住宅房地产价格的改进思路进行了探讨。 一、收益流确定方法的改进思路 按照我国房地产估价师的通常做法，在运用收益法公式测算房地产价值时基本有两种模式，其一是假设在整个收益期限内，收益流稳定不变；其二是假设在整个收益期限内，净收益按一个固定不变的比例等比递增（递减）。 净收益每年不变的收益流测算模式： ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥（公式一） 式中：A—年净收益 Y—年报酬率 n—收益期限 净收益按一个固定比率递增或递减的收益流测