大兴项目策略推广提案.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * 研究方法概述 借鉴区域内在售类比项目售价，通过加权法计算现时点本案售价 分析板块内历年产品价格年均变化率 通过修正系数预估（未来市场各因素预估），对未来各年价格变化率进行修正 修正后变化率与板块价格发展规律进行对照评定 计算未来各年产品相对于现时点的相对售价 * 本案加权售价 项目名称 地理位置系数 配套系数 规模系数 规划设计系数 园林环境系数 开发商及项目品牌系数 物业管理系数 建筑产品系数 阶层感系数 销售时间系数 最终综合系数 目前销售价格（元/平米） 比较价格 比较楼盘对本楼盘的权重 系数权重 0.2 0.15 0.07 0.09 0.08 0.05 0.08 0.15 0.05 0.08 / / / / 领海·浅水湾 0.75 0.7 0.9 0.9 0.85 0.9 0.95 0.9 0.95 0.7 0.83 9500 7408.0 18% 丽园 0.7 0.8 0.85 0.7 0.7 0.75 0.8 0.7 0.9 0.75 0.75 9000 7734.0 18% 彩虹新城 0.75 0.85 0.8 0.7 0.65 0.75 0.8 0.8 0.9 0.9 0.79 8500 6960.9 15% 蚂蚁工房 0.6 0.9 0.6 0.65 0.6 0.7 0.7 0.7 0.8 0.8 0.66 9500 9255.9 15% 华润置地·翡翠城新项目 0.7 0.8 0.7 0.8 0.8 0.95 0.9 0.9 0.95 0.85 0.82 11000 8698.8 10% 金地格林 0.7 0.75 0.55 0.85 0.85 0.9 0.8 0.9 0.85 0.9 0.79 8250 6696.6 6% 香雪兰溪 0.75 0.75 0.65 0.8 0.8 0.9 0.8 0.9 0.9 0.8 0.68 8000 7532.5 6% 奥古斯塔城邦 0.85 0.77 0.7 0.95 0.9 0.9 0.75 0.9 0.95 0.9 0.85 8500 6433.6 6% 金色漫香林 0.8 0.68 0.85 0.9 0.8 0.8 0.9 0.85 0.9 0.75 0.81 10400 8264.9 6% 本案 0.45 0.4 0.7 0.75 0.8 0.8 0.8 0.75 0.75 0.75 0.64 7763.62 —— —— * 需求强度 相对现时点客户的绝对需求 配套强度 与客户预期相比的社区配套程度 社区成熟度 区域内居住氛围营造程度 区域规划实施强度 远景规划实施速度预期 客户信心强度 对整体市场的期望程度 交通发展度 道路、公共交通的便利程度 城市发展度 区域城市发展程度 政策调控强度 政策对市场的影响预期 资本市场强度 股市等资本市场对购买力的影响 后奥运经济强度 奥运经济对市场的利好程度 修正系数构成要素 要素基准值为1，推动价格增长则大于1，阻碍增长则小于1。 * 修正要素/年份 2009年 2010年 2011年 需求强度 1 1.1 1.1 配套强度 0.8 0.9 0.95 社区成熟度 0.9 0.95 1 区域规划实施强度 0.9 0.9 0.95 客户信心强度 0.7 0.8 0.9 交通发展度 0.8 0.85 0.85 城市发展度 0.9 0.9 0.9 政策调控强度 0.9 0.95 0.95 资本市场强度 0.95 1 1 后奥运经济强度 1 1 1 修正系数 0.27924 0.49213 0.64933 年增长率修正系数 * 年份 2009 2010 2011 区域年平均增长率 12.41% 12.41% 12.41% 修正系数 00.49213 0.64933 预估增长比率 3.47% 6.11% 8.06% 相对现时点价格 8033.02 8523.83 9210.86 产品未来预估售价 以上数值均以项目合理运作且市场无重大动荡为前提 经历低谷期后，今后三年价格增幅将缓慢恢复到2004年至2006年该区域发展初期的4.5%到10%左右的增长水平上。由于项目距核心区较远，增长幅度略低应属正常。 2009年售价约为8000元左右 2010年售价约为8500元左右 2011年售价约为9200元左右 * 价格提升空间 会所功能与品牌化经营 区域优势资源整合并利用，并创造价值最大化 （资源性优势的聚集） 制定有效的营销策略和推广渠道 产品规划和调整+附加值（配套）=理想预期 预期本案的市场销售均价区间为： 48000--58000元／平米 * 未来走势 产品类型虽以多层、小高层占据主导，但市