物业管理第四章.pptVIP

第四章　物业管理程序 物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。物业管理的运作，既是管理思想的体现，又是管理理论的实践，是全部物业管理活动的总和。为保证物业管理活动有条不紊地顺利启动和正常进行，从规划设计开始到管理工作的全面运作，有若干环节不容忽视。 ４.１　物业管理前期介入 一、前期介入的认识 对于一项物业来说，存在着开发—经营—管理三个阶段，从形式上看物业管理是对物业的使用管理。所以只要在其交付使用之后介入即可，且许多物业公司都是这么做的。 前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法。对二者都非常重要。 １、什么叫前期（早期）介入？ 早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业管理企业提供，也可以由物业管理专业人员提供。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。 早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择。 早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。 早期介入与前期物业管理的阶段划分如下图所示： 早期介入并非整个物业管理企业的介入，而只是物业管理企业的主要负责人和主要技术人员参与即可，或者邀请社会上物业管理专家参加，倾听他们的意见。 早期介入的必要性 （一）物业项目开发建设存在的问题 物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在： (1)物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等； (2)建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等； (3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； (4)建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担； (5)建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等。 (二)早期介入的必要性： 在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。 早期介入的内容（五个） (一)可行性研究阶段 1．内容 (1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； (3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； (4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准； (5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。 2．方法和要点 (1)组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。 (2)除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。 (3)选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。 (二)规划设计阶段 1．内容 (1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； (2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议； (3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见； (4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 2．方法和要点 (1)参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。 (2)帮助建设单位优化设计或从使用维护等角度上对设计方案进行调整，使项目在总体上更能满足客户的需求，从而有利于促进项目的成功，降低开发风险。设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，为建设单位节约投资。 (3)从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业管理企业的目标利益相统一。 (4)要贯彻可行性研究阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致