深圳爻象广告-2018珠海广银大都会推广提报.pptx

广银大都会项目思考与建议2017.12.15目录策略推导VI配称建议营销铺排目录策略推导VI配称建议营销铺排营销任务2018年年内实现整盘去化4月份销售中心开放，6月份第一次开盘换而言之：要在半年内实现去化400多套的目标。营销任务理解乾城美景当前乾务片区的标杆社区主力产品为80-101㎡两至三房单位成交均价为5100元/㎡案例：客户来源：以乾务本地客户为主，其次为斗门周边地缘性客户；客户职业：本地客户主要以厂区员工以及事业单位为主；置业目的：客户置业以自住为主，投资客户较少；项目位亍乾务镇中心，周边配套完善，周边政府机构较多，本地地缘性自住贩房占比较大。营销任务理解以乾城美景为代表的乾务区域项目以乾务本地客户为主，其次为斗门周边地缘性客户，市区及外地客户比例非常小。2011年入市，至今已去化约400套，年去化量约80套。区域背景理解目前乾务镇区的市场氛围严重缺乏，区域内在售项目仅有乾城美景、美乐居、南盛雅苑等，且以二手交易为主，近几年并无区域标杆性项目。且区域展示面较一般，区域热度边缘化严重。区域背景理解2018年，乾务片区在售项目将增加，以佳兆业为首的品牌开发商共襄盛举，庞大的渠道能力、较高的推广成本，将令区域曝光度显著提升，竞争也会空前白热化。乾务片区项目基础数据对比资料在售项目体量主力产品总套数价格（元/㎡）总价区间（万元）剩余货量乾城美景4.977-115㎡二至三房4208200（毛坯）65-8220南盛雅苑2.585-95㎡二房2306900（毛坯）58-660 旭日印象3.889-230㎡二至五房3108970（毛坯）48-920宁海优家4.564-125㎡二至四毛坯）70-13810世荣碧水岸72.878-140㎡二至四房197212000（毛坯）120-217当期售罄 华发又一城15762-132㎡二至四房565（二期）15800（精装）98-208在售余货150套待售项目体量主力产品总套数价格（元/㎡）总价区间（万元）剩余货量诚丰雅园6.675-100㎡二至三房504————约500佳兆业·君悦上品3.790-120㎡三至四房248————248学思雅筑苑2.4——约200————约200结合营销任务，纵观区域现状爻象观点：再造区域认同，提升区域信心；差异化价值提炼，做好区域截流；深挖本土客户，拓展外围客户；提升现场价值感知，增加杀客筹码；策略核心推导如何理解区域如何理解价值如何理解客群策略核心推导如何理解区域如何理解价值如何理解客群区域分析地块位于乾务镇，紧邻斗门核心区项目距离珠海市中心（市政府所在地）约40km，约1小时车程；项目距离斗门区核心区井岸镇（井岸步行街）约10km，约20分钟车程；距离江门仅15km。与西部中心城规划，仅隔一条高速路离机场高速非常近区域分析项目附近，基本以生活配套为主。 学校、医院、超市、市场、幼儿园、小学等在内的生活配套齐全。广银项目佳兆业·君汇上品区域分析制造业集聚项目5-8km内：拥有富山工业园、新青工业园，世界级的装备制造、电子科技等工厂围绕周边，务工人员众多；项目9km外：（井岸镇）拥有商场、电影院、 KTV等众多商业配套；拥有尖峰山、黄杨山、金台寺等众多区域知名景点 区域分析国家级示范中学珠海根据斗门区乾务镇中心区控制性详细规划，乾务镇区将亍2021年前新建一所34.6万㎡的重点示范高中——珠海中学项目距离地块仅约3km。 区域分析区域内唯一三甲医院——遵义5院区域小结1、周边生活配套齐聚，生活氛围浓郁。2、近热点区域——西部中心城。却拥有西部中心城无法匹敌的城市配套：珠海中学+遵义五院。3、周边汇聚众多工业园区，制造业鼎盛。区域打法概念上中山神湾例子：泛南湾斗门乾务泛西部中心城比中心城更好的城市配套区域打法价值传达唐家高新区横琴科技旅游航空制造业本案区域航空新城策略核心推导如何理解区域如何理解价值如何理解客群在竞争环境里，提炼差异化价值差异化价值不仅要规避品牌相对竞争力不足的先天问题更是价值的根基还是去化进度的有力保障一级竞品：佳兆业·君汇上品、诚丰雅园地块环境项目地块，并非位于镇区繁华核心周边以醇居住为主，底商较少不具备相对优势自有配套底商，社区商业佳兆业项目自身带集中式商业无明显优势会所配套泛会所设计每栋架空层都有活动空间，适合从儿童到老年的全龄段人群。具备差异性建筑风格新古典主义风格厚重，而价值感强历久弥新周边项目皆以中式为主具备差异性品牌同诚丰、佳兆业等已本土化品牌相比，作为后来者广银首个本土项目，不具备相对差异产品、规划、资源景观蝶型布局，人车分流36% 83平 三房一卫14% 91平 三房两卫46% 96平 三房两卫4% 111平 四房两卫不具备相对差异物业管理品牌物管，在物管的价值感知上而言，和佳兆业、诚丰处于同