世联 鲁能海蓝福源桃花涧2010营销执行计划.ppt

户型不方正，畸形房多 鲁能海蓝椰风 物业类型 独栋、双拼、联排 总占地面积 133.4万平米 总建筑面积 50万平米 容积率 0.57 绿化率 62% 项目周边配套 毗邻五星皇冠滨海温泉酒店、院士村、南航飞行员村、海南科技职业学院、省图书馆、省体育中心、省博物馆、省人大、省政协等机构，大润发超市、海口妇女儿童医院等 销售情况 二期剩余100余套别墅推出，二三期同时认筹 售价 均价9000元/平米 项目核心卖点：创意地产、海景地产 市场典型项目 户型 面积区间（㎡） 数量 百分比 销售率 独栋 294 64 20.1% / 联排 230—295 146 45.9% / 叠拼 218 96 30.2% / 双拼 294 12 3.2% / 户型设计人性化，面积控制合理，居住舒适度高 新世界美丽沙 项目位置：海甸島西部，由淺海灘和部分水域组成，三面向海，西側隔海口湾和西海岸相望，北側面向琼州海峽，东临世纪大桥，南和城市市区隔海甸溪相望 项目规模：占地225.6公顷 项目定位：打造海口市乃至海南岛一流的度假居住区，建設城市中心区理想的滨水休闲娱乐岸线，成为海口地标性项目 即将入市项目 位于五西路延长线以北，物业类型以联排别墅、豪华岛屿别墅、中高层住宅区为主，配有学校、医院、社区商业等居住配套设施 静态区 位于五西路延长线以南，主要是为观光旅游客和海口市民提供服务 动态区 ??? 1、五星级酒店 ??? 2、綜合会展演艺中心 ??? 3、游艇码头 ??? 4、学校 ??? 5、商业中心 ??? 6、海上观光缆车 项目配套 新埠岛优联项目 项目位置：位于海南省海口市北部、南渡江入海口，为南渡江冲击三角洲。北临琼州海峡，东、西分别是横沟河和南渡江 项目规模：总建筑面积： 278.5万平方米 项目定位：“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新市镇 即将入市项目 新埠岛豪生大酒店 水岸商业街区 企业总部区 游艇俱乐部 低层低密度社区 区域 区域概况 新埠岛豪生大酒店 建筑面积46000㎡的亚热带滨海风情酒店，主要为旅游度假、商务会议人士提供服务 水岸商业街区 商业使用面积50000㎡分主题体验区、料理品鉴区、文化展示区共三大板块。车库：地下400，地上150 企业总部区 海新桥正北侧，用地面积1.44公顷，企业总部区与新埠岛整体亚热带海岛景观相结合 游艇俱乐部 建筑面积10000㎡，具有国际化水平和完备游艇设施，承办各种展会活动，为游客提供海上游艇休闲活动 低层低密度住宅区 建筑面积40000㎡，建筑形式为半围合式低层住宅组团，与自然景观融为一体，形成新亚洲主义住区风格 项目启动区：南邻建设中的海新大桥，西靠横沟河。 起步区是南渡江滨水核心区的组成部分，亦是新埠岛的西部门户 项目规模：总建筑面积： 17万平方米 功能分区：低层低密度住宅、水岸商业街、五星级酒店、游艇码头及游艇俱乐部、企业总部、宿舍公寓 桃花涧项目价值梳理 项目优势 内海、外海、半岛，双海湾的强势景观资源； 主流独栋及联排面积较小，低总价，迎合了当前小户型快销的趋势； 目前海南规模最大的项目； 项目劣势 陌生区大盘开发，区位优势不明显； 项目展示环境较差，区域配套不足； B（benefit/value）： 楼盘带给用户的利益/价值 F（Features/fact）： 项目本身的特性/属性 A（Advantages）： 相对于竞争对手项目的优势 区域规划价值及前景 交通利好 优势景观资源 资源丰富 细心打造的建筑产品 总价优势 服务体系标准提升—环岛休闲服务 鲁能品牌价值 感知 比较 买单 当其它项目仍在比较一个海的高下时，海蓝福源，已经同时拥有两个海； 区域整体开发，规划价值及前景的利好； 桃花涧项目价值体系 我们的核心策略 突出产品的高附加值——私家泳池、温泉入户 抓住客户——如何利用社会资源和公司资源，扩大有效客户渠道，如何紧抓前期认筹客户，制造口碑传播，逐步扩大客户圈层传播 塑造全新价值体系——单海到双海的质变，一种昭示未来的主流休闲生活 推广主题 世界级内海、外海、双海湾区，从单海到双海的质变 “双海湾区”形象足够高端，并且“双海湾区”能够引发消费者的积极联想。关键是“海蓝福源”与“双海湾区”形象如何牟定、落地以及下阶段如何延展？ 作为一个区域开发大盘，且周期较长，需要建立海蓝福源整体品牌推广线，弱化单盘出击现象，需整体确定主题 形象延伸 推广形象 需求 线上推广 主诉求 线下传播 主价值 源墅释义： 1、自然资源 2、区域前景 3、稀缺属性 4、开放信息 5、销售信息 6、热销信息 源墅释义： 1、自然资源 2、区域前景 3、稀缺属性 4、销售信息 5、热销信息 源墅释义： 1、自然资源 2、区域前景 3、稀