《永州零陵区商业项目初步定位研究报告》(41页).docVIP

PAGE 中管网房地产频道 《2009版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：02568698693 手机 QQ: 961531377 376977591 616843241 中管网房地产频道 《2009版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心！ 电话：02568698693 手机 QQ: 961531377 376977591 616843241 谨呈：永州市中亚置业有限公司 零陵区商业项目 初步定位研究 深圳市天方房地产经纪代理有限公司永州办事处 二OO六年五月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章、项目概况（项目背景） 2 一、项目地理位置 2 二、地块现状 3 三、地块附近物业及配套设施 3 第二章、地块SWOT分析 5 一、地块优势分析（S） 5 二、地块劣势分析（W） 6 三、地块机会分析（O） 6 四、地块威胁分析（T） 7 第三章 营商环境分析 8 一、项目地段的究竟好不好？ 9 二、周边商铺市场反映的问题何在？ 10 三、市场需要什么样的性价比商铺？ 10 四、今天的商业地产对发展商有了什么新要求？ 11 第四章 项目定位建议 12 一、开发模式定位 12 二、商业部分定位 13 三、酒店部分定位 24 四、住宅部分定位 28 第五章 项目预算 30 一、评价依据、原则和方法 30 二、实施方案对比 31 三、基础数据及其测算（方案一） 32 三、财务评价 38 四、方案对比评价结论 38 第一章、项目概况（项目背景） 一、项目地理位置 本项目位于位于零陵区芝山路原潇湘宾馆及旁边（友谊宾馆、其它单位）的约20亩地，土地性质为商业金融用地，用地规模为约50亩，图示如下： 规划控制指标： 建筑密度＜28%； 容积率＜1.5、绿地率＞35%； 建筑间距＞1：1.0H； 房屋层数为低、多层建筑，其中：潇水河岸建筑高度根据其与潇水河岸的距离进行控制，离河岸愈远，可建设的高度愈高。沿河岸的建筑层数不超过四层，以2-3层（即6-10米高度）为宜； 临芝山路建筑退离道路红线＞6m，临沿江路建筑退离道路红线＞8m，周边建筑要求满足最少离界要求，即：主要朝向不少于10m，次要朝向不少于6m； 建筑风格要符合历史文化名城保护要求，且均为坡屋顶； 公共设施配套、出入口设置、工程管线设置均要求符合相关规划要求。 注：经了解改地块的容积率最高到2.0，以下初步设想均以2.0为准。 二、地块现状 本地块尚未拆迁，原地块与潇水河岸有自然高差约10 米，西面临水，呈不规则长方形，利于利用自然地貌，自然水资源在规划中可加以利用，在推广中作为渲染亮点。 三、地块附近物业及配套设施 1、已形成物业：时代旺角步行街、永州商业城、美伦大酒店等商业物业和大量其它民居。 2、在售物业 ：万发数码广场、世纪商城、圣世阳光-上城商街等 3、配套设施： （1）娱乐休闲：日不落量贩式KTV、天鹅湖之不夜城、魔力慢摇吧、爱情鸟、美仑娱乐城、欧登咖啡。 （2）政府部门：电力局、中级法院、移动公司、电信。 （3）学校：清华源小学、机关幼儿园 。 （4）银行：2家农业银行、中国银行、建设银行、工商银行。 （5）超市：新联心超市、新大新超市、飞龙超市、迥龙超市。 （6）交通路线 ：3路、7路必经路、芝山到冷水滩快巴站、23路的停车点、湘运汽车站。 第二章、地块SWOT分析 一、地块优势分析（S） 1、地段优越、配套完善、交通便利； 本项目地处零陵区最繁华的地段，零陵路商圈核心地块之一。相对完善的市政基础配套、商业、生活配套将会使地块成为零陵区首当其冲的核心地段和黄金区域。前进街、中山路、潇湘中路、南津北路、徐家井路、黄古山路及周边各交通干道构筑了本项目周边发达的交通生命线，这是本项目今后运营的动脉。 建议：任何一个房地产项目，其位置好坏是影响项目成败的关键。本项目也是如此，位置将会是本项目目标客户群考虑本项目的首选。强化和描述本项目的位置感将会是后期营销及推广最重要的主题。 2、商铺投资成为居民投资方式之一； 零陵路是整个零陵区目前规划和改造的黄