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盐城市东台地方税务局房地产开发纳税评估模型 PAGE 1 1 - 房地产开发纳税评估模型 风险引导 模型控制 精细清算 一、房地产开发行业简介 房地产开发是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。房地产行业开发经营管理过程。主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节， 房地产开发大体上分为房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段两大阶段，具体流程及程序如下： 房产开发流程 房产开发流程 立项审批 向发改委申请并取得“立项批文” 规划审批 施工审批 销售审批 物价核准 竣工备案 产权审批 取得土地 开发商通过拍卖、出让、拆迁安置等方法取得土地开发经营权 由规划、土地、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”，即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书” 向建设部门申请领取“建设工程施工许可证” 向房管局申请“商品房预售许可证”，在竣工验收后申请“商品房销售许可证” 向物价局申请价格核准，取得“价格核准通知” 开发产品完工后向建设局备案，取得“建设工程竣工验收备案表” 向房管局办理大产权证，到国土局办理国有土地使用证 从以上房地产开发过程看，各行政管理部门之间的工作衍接相当严密，一环套一环，没有上个环节的审批、许可、规费缴纳手续，下一个管理部门就不会再办下去，房地产项目的开发过程就会中断。因此，我们在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信息沟通，充分利用政策管理部门信息，提高检查工作的效率，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。 二、地产行业相关税收政策。 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租售期，具体情况见下表： 房地产开发行业相关税种 阶段 经营环节 税种 备 注 开发建设期 取得土地使用权 契税、耕地占用税、印花税 委托施工 印花税 销售期房 营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税 ? 租 售 管 理 期 销售房屋 转让土地使用权 营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税 营业税按“销售不动产”和“转让无形资产”税目，如果所销售房屋为自营工程，还涉及“建筑业”税目，但与“销售不动产”的计税依据不同 出租房屋或土地 营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税 营业税按“服务业—租赁业”税目 自用房屋或土地 房产税、土地使用税 赠与房屋或土地、房屋抵押贷款 营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税 视同销售不动产 代收费用 营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加 代收费用手续费合并营业收入计税 对所建房屋兼营物业管理服务 营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税 营业税按“服务业”税目，适用相应的税率 三、土地增值税清算风险节点： （一）、检前准备 要求纳税人以分期项目为单位如实提供如下资料：　 1、项目竣工清算报表和有关帐薄。　 2、已完工开发项目成本表 3、清算项目的工程建设合同及工程竣工验收报告 4、土地增值税项目登记表； 5、项目建议书的批复； 6、房屋土地管理局测绘面积成果； 7、商品住房建筑面积情况明细表； 8、商品住房建筑面积情况明细表附表； 9、与土地增值税清算有关的其他证明资料。　 （二）、收入检查的节点： 清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 1、审核企业按照项目设立的“预售收入备查簿”及网上销售备案情况，查看项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额。 2、确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。 3、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形。 4、审核纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，是否按非货币性交易准则进行处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。营业税按成本价格核定征收，企业所得税和土地增值税视同销售处理 5、审核纳税人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税。 6、审核纳税人在销售不