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地产市场交流分享久谦咨询一八年十月目录I地产市场的框架和规律II下一步走势研判III市场新机会资料来源：久谦咨询供求分析是我们分析市场的基本框架，大到行业整体，小至区域板块，我们都可以大致从供求关系和周期趋势来分析这个市场。价格是观测市场的重要信号供给需求短期库存产品结构（主动、被动、配套）信贷政策替代性投资品购买资质预期长期土地：供应总量，土地性质，利用强度土地政策人口变化购买力需求端长期看人口，短期看信贷；供应端长期看土地，短期看库存房地产市场的需求是由居住需求和投资需求混合构成的，市场复杂的原因就是要认识两种需求变化的累积结果居住需求投资需求关键的要素：信贷政策的变化价格上涨其他的替代需求变化地产政策导致的供应紧缺关键的要素：城市人口的增加城市产业的变迁价格的下跌人口政策的变化收入改善需求波动大需求变化相对平缓周期不同阶段，不同需求比例不同，带来市场量价表现不同，投资需求是基本需求价格下跌阶段投资需求快速上升价格上涨阶段阶段IV阶段III阶段II阶段I自住需求增加（资金进入）自住需求增加（资金进入）自住需求减少（资金离场）成交量变化投资需求下降，资金迅速离场）从微观到宏观，房地产周期尤为明显2007-2017年北京市商品房成交金额（单位：亿元）成交金额平均涨幅成交均价平均涨幅危机年：量跌价跌反弹年：量涨价平高位年：量平价涨基本特征C-33%+7%R+67%+8%0%+23%H