物业费调价实战经验.docVIP

. . 物业费调价实战经验分享 原创2017-01-19物业CFO沙龙 物业CFO沙龙物业CFO沙龙 物价涨了，成本增加了，项目亏损了！ 物业费到底是涨还是不涨？ 一提起物业费调价，项目经理是一片恐惧： 怕！ 怕！ 怕！ 是什么让项目经理如此惧怕？ 因为：或者是这样的预算和需求匹配度 预算和需求不匹配，就一定会滋生大量矛盾，由于物业费上调引起了各种大战风波： 譬如有人辞职专门和物业对着干的； 譬如有人想自己搞个物业公司利用混乱挤走现有物业公司的； 譬如有人不想要更好的服务只想少交物业费的； 譬如武汉某女业主跳楼相逼的， 但要相信，绝大部分业主还是理性的，他们需要质价相符，只是缺乏物业对其的合理引导和沟通对话。 所以，尽管难度很大，但为了生存与发展，各物业服务企业不得已还是要酝酿物业费涨价的方案，以应对服务成本的增加所带来的影响。 一、涨不涨？ 角色决定主张。作为物业人员，当然支持物业费合理上涨，作为业主，自然希望物业费永远不涨。 所以，物业费涨与不涨不是物业公司“一厢情愿”、“一蹴而就”的事情，最终的决定权还是在广大业主的手中。 然而，项目都马上要亏损了，不涨价服务资金从哪里来？员工发不起工资还要不要管这个小区？是降低服务标准、减少设备维护频次、缩减员工编制，还是咬着牙自己亏钱做？ 所以，物业公司需要与业主做好充分的沟通，取得业主的认可，才敢说涨价。 二、涨多少？ 物业费涨价进行的第一个工作程序就是确定物业费的涨幅，涨少了，对日后物业服务开展提供不了资金保障，涨多了，肯定会招致业主的反对。 笔者认为能够维持3-4年物业费不会再次上涨的涨幅标准最为适宜，建议涨幅不要超过20%，不然阻力很大。 当然，要考虑区域差异、项目差异，具体问题具体分析。 三、涨价的基础条件 物业费涨价要想成功，要想让每位业主每年从自己腰包里多支付几百块钱的物业费，对物业公司而言是有一个很大的前提的，那就是物业公司的基本功必须做扎实，即能够提供质价相符的物业服务，且服务透明，服务质量能够得到最广泛业主的认可。 尤其是在调费计划启动的半年前务必把小区的各项服务花点成本做上去，建立业主发声渠道或逐户上门征集整改问题，让业主提前把积聚的问题发泄出来，物业公司提前做好整改和解释工作。 具备了这个前提，再进行具体的程序，物业费涨价才能够有更大的成功率。 否则到了调费那天业主都还有这样那样的问题，你跑去找业主沟通调价的事情，业主气不打一处来，说你一堆问题，平时不来找我，一到调价和收费才想起来找我沟通，现在一切免谈。 具备了基础条件 下面再讨论如何涨的问题 一、涨价前的准备工作 1、系统的调费方案和工作计划 所谓“预则立, 不预则”，一定要提前一年制定周密方案和计划，按照计划推进工作。 一般来说，调费方案包括以下几点： 1) 调费背景分析，包括周边小区价格市调、最近几年物价与人工涨幅水平，为调费宣传做好铺垫。 2) 项目经营状况分析，项目盈利情况的趋势，未来1到2年是否亏损？ 3) 拟调整的物业费单价测算结果及定价建议。 4) 项目调费的优劣势分析及应对策略。 5) 调费组织保障及职责分工。 6) 品质提升方案。 7) 主要工作节点的工作重点、时间进度及策略。 8) 调费答疑手册编制及应急预案。 9) 调费成功后续工作计划。 2、财务数据准备 需要准备好最近2年的财务收支数据和未来一年的预算数据，证明利润持续下滑至亏损，以便向业主公示。 数据准备中需要自己内部全面排查各项成本费用，将与项目服务开支无关的费用剔除，但不要遗漏成本，同时注意不要遗漏管理分摊和税金。以防止项目收支审计时数据调整后不是亏损，那也就不用谈调费的事情了。 3、全员准备 编制好对业主发放的《调费说明手册》。 编制好内部员工调费答疑手册及应急预案。 物业涨价不是一名员工，一个部门的事情，需要所有员工的共同参与。 所有相关员工要做培训，使其清楚涨价的原因和结果，以及应对业主的各种问题的统一说辞，全员知晓，口径统一。 二、调费沟通及投票工作 1、取得业委会的认可 整个事件需要业委会来推动，所以一定要取得业委会的认可。 当然，不是要业委会同意调费，业委会没有这个权利。业委会的作用是推动调费工作的进行，譬如公示信息、譬如组织投票、譬如续签合同。 整个过程要注意保护业委会，要让业委会站在客观公正的立场来说话，只做投票活动的组织者，避免业委会成为业主的公敌，迫于业主的口诛笔伐集体辞职，没有了业委会就无法推动工作。 同时，可以建立楼栋代表联席会议，后期工作都通过这个会议来讨论，通过楼栋代表向业主做好公示。避免一些业主你一言我一句的找物业公司闹事，物业公司会很被动。 2、上门逐户沟通 物业费涨价不要不声不响的涨价，只要服务跟得上，物业费涨价就要大声说出来，从而最大限度的缩短涨价的过程。 但不建议张贴条幅方式，会