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售楼员培训内容
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售楼员培训内容
第一部分 房地产基础知识
一、房地产的专业术语
期房、现房、准现房
期房：尚未开建或正在建设的预售房屋。
现房：已经完工，可以即买即住的房屋。
准现房：即将完工的房屋。准：类似、接近。
容积率：
指建筑面积密度，与总建筑面积与总占地面积的比值。它是洪量楼盘社区单位面积承载人口多少的重要指标，一般而言该比值越低越好。
公式：容积率=总建筑面积/总占地面积
建筑密度：
指的是一层建面与总占地面积的比值。它是体现单位面积内所建楼宇之间疏密的指标，该比值越低越好。
公式：净密度=一层建筑面积/总占地面积
使用率：
指的是使用面积（套内使用面积）与建筑面积的比值，他的比值越大越好。一般而言，塔楼的使用率在70%左右，也有更高的。
公式：使用率=使用面积（套内使用面积）/总建筑面积
绿化率：
指的是绿化面积与总占地面积的比值：它是衡量小区自然环境优劣的一个重要指标，该比值也是越大越好。
公式：绿化率=总占地面积-（一层面积+道路面积）/总占的面积
6、五 证：
◇《国有土地使用证》
◇《建设工程用地规划许可证》
◇《建设工程规划许可证》
◇《建筑工程施工许可证》
◇《商品房预、销售许可证》
两 书：
◇《房屋使用说明书》
◇《住宅质量保证书》
二、面积的计算原则
建筑面积、使用面积、套内面积、销售面积
建筑面积=公共面积+墙体面积+使用面积
使用面积=建筑面积-墙体面积-公共面积
套内面积＝使用面积+外墙体面积/2+内墙面积+阳台面积
销售面积＝（套内）建筑面积+公摊
公摊面积的计算：
公摊(公摊的公用面积)：楼梯、电梯井、公共门厅、走道、垃圾道、配电室、设备间（地上、地下）、值班警室、1/2外墙等非赢利公共场所的面积向各户分摊（地下人防工程不算）
公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑的公用建筑面积/各套内建筑面积之和。
分摊公用建筑面积＝套内建筑面积*公用建筑面积公摊系数
公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积-不应公摊的建筑面积
3、阳 台：
◇全封闭阳台其面积全部计入建筑面积
◇半封闭阳台其面积按一半计入建筑面积
◇外挑式阳台其面积不计
4、地下室：
◇层高≥2.2米 面积按全部计算
◇层高＜2.2米 面积按一半计算
5、雨 棚：
◇按雨棚的实际遮蔽面积计算
6、楼 梯：
◇楼梯的投影面积为其计算依据
三、建筑专业知识
1、多层住宅：
无电梯、≤7层、一般为砖混结构。房间利用率高，物业管理费用低。
小高层：
8≤楼层≤15，舒适性较好。
高 层：
8层≥楼层≤40层，且总高度≤100m；（40层以上或总高度＞100m为
超高层）有电梯、质量好、价格高，土地使用率高。
点式楼：
俯视图为一个或多个点
板式楼：
俯视图为一长方形
塔 楼：
形状象塔。以全楼公用的楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层建筑。
容积率高，朝向相对较差。
板式小高层：
指由多个住宅单元组成，每个单元均设有楼梯、电梯的小高层住宅，目前大多在9至12层左右。从外观上看，不一定都成：“一“字型，也可以是拐角，围合等形状。
公寓式住宅：
指标准较高的套房，一般供收入较高者租用。它一般建在大城市大多
数是高层大楼,标准较高，每一层内有若干单户独用的套房。
花园式住宅：
指带有花园和车坪和车库的独院式二、三层小楼，建筑密度很低。户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准。
10、砖混结构住宅：
“混“指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，这些配件与砖作的承重墙相结合，建造的房屋子称为砖混结构。由于抗震的要要求，砖混住宅一般 在5-6层以下。
11、框架结构住宅：
指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。（指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖等用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造的房屋。）这种结构的房屋具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等特点，并且房间的开间、进深相对较大，室内空间也相应增加，室内空间分割较为自由。
12、剪力墙：
用钢筋混凝土现浇成的墙体，主要用做高层建筑，公共建筑的承重墙。
13、框架剪力墙结构：
用框架要、剪力墙共同构成承重部分的结构，多用于高层
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