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南京XX置业公司风险应对案例 一、企业基本情况 XX房地产开发企业成立于2006年12月20日，外资企业100%控股，经营范围：房地产开发建设、自建商品房销售租赁，租售后物业管理及配套服务；自建酒店式公寓经营管理及相关服务。 该房地产企业在2006年12月27日以24．05亿元的价格竞得的河西地块。用地总面积353126．5平方米，教育用地面积32000平方米，基本社区中心用地面积15000平方米，实际出让面积30万平方左右；规划用地性质为居住、商业、办公、娱乐、酒店。 其母公司是新加坡外商独资企业。关联企业包括XX投资（南京）有限公司，南京XX房地产开发有限公司，XX置业（苏州）有限公司，南京XX物业管理有限公司，南京XX商业管理有限公司等。 二、应对准备 应对准备阶段主要完成检查告知（涉税资料报送）、数据准备、技术准备、知识准备、案头分析、预案编制和项目竞标等工作。 （一）涉税资料报送 按照房地产行业特点，梳理企业应报送的相关资料，要求企业提供。 （二）数据准备 1、内部资料：从内部征管系统获取企业基本申报信息，从风险平台获取企业风险指标等信息。 2、外部资料：从规划局网站获取项目土地规划使用公示情况，从南京网上房地产获取项目上网销售备案信息，从365淘房网获取项目装修价格、销售单价等信息，从南京工程造价网获取项目建设同期同类建筑造价信息，从企业官网了解企业发展历程、管理风格、大事记等信息，从房地产论坛获取业主住房体验反馈等信息，从wind数据库获取行业分析指标等。 3、技术准备：了解企业销售、成本控制使用明源软件系统，财务核算使用金蝶财务软件。 4、知识准备：大家研讨房地产行业税收政策，中心购买房地产行业会计实务、房地产行业稽查案例供大家学习，中心邀请省局所得税处领导讲解房地产行业税收政策、事务所房地产行业审计专家传授要点、地税房地产应对专家讲授实战经验。 （三）项目竞标 按照南京中心项目竞标管理办法，中心人员自由组合、编制工作预案，进行项目竞标。王士花、刘彦君、孙逸飞组建的竞标小组获胜，取得本户应对资格。在竞标团队的基础上考虑人员特长、年龄、回避制度，组建应对小组，最终确定由王士花任组长，蔡德春、刘彦君、孙逸飞为组员组成本户风险应对项目团队。 三、案头分析 从企业所得税申报表和财务报表入手，对企业的整体税收风险进行分析。结合风险平台内的异常数据和行业普遍风险点对单项数据进行重点分析，并综合运用外网信息数据，进行内外网信息的分析比对工作，在此基础上得出企业可能存在的风险点。 （一）整体分析 表1 ： 所得税申报表整体分析表 单位：万元 　项目 2010 2011 2012 2013 2014 应纳所得税额 11854.94 9742.51 37527.66 8427.34 36336.56 营业收入 3434.14 369913.94 362671.53 100679.53 339723.14 营业成本 0.00 252725.95 181937.19 50726.92 166983.61 销售费用 1999.86 2883.96 2150.35 2610.30 2855.02 管理费用 2534.19 2329.37 2663.72 3219.00 3306.10 财务费用 -31.46 -305.05 30.02 -297.48 -597.35 利润总额 -1272.62 87389.70 145899.15 36813.96 107073.92 所得税贡献率 345.21% 2.63% 10.35% 8.37% 10.70% 毛利率 100.00% 31.68% 49.83% 49.62% 50.85% 销售费用占收入比 58.23% 0.78% 0.59% 2.59% 0.84% 管理费用占收入比 73.79% 0.63% 0.73% 3.20% 0.97% 财务费用占收入比 -0.92% -0.08% 0.01% -0.30% -0.18% 分析： 1、2013年期间费用与营业收入占比异常； 2、2013年企业所得税贡献率偏低，存在异常。 表2 ： 资产负债表整体分析表 单位：万元 项目 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 　　货币资金 64091.40 98631.93 84280.07 162944.21 107602.07 　　应收利息 200.35 3384.14 0.00 2426.94 8878.81 　　其他应收款 4618.05 10324.54 190943.45 25041.63 7050.37 　　存