购物中心趋势的中外比较及成功经验.docVIP

郭增利：购物中心趋势的中外比较及成功经验 第一部分：中国购物中心的产业环境和现况 市场角度 零售商角度 房地产开发商角度 第二部分：中国购物中心趋势和中外案例 第三部分：购物中心的成功条件 竞争力形成与零售品牌发展目标必须一致 购物中心的本质：统一管理和分散经营 购物中心主要专业考量列举 购物中心产业发展历史 购物中心在国外是房地产模式划分。 购物中心的模式早于远古王国（如：希腊）居民的部落市集，物品交易市场及港埠商业交易区，已于世上存在了5000年之久 1922，乡村俱乐部广场，建设在大型住宅项目中的商业区 1956年第一家现代区域型购物中心 SOUTHDALE购物中心，全封闭，二层，中央空调，公共空间，二家百货店 ICSC 购物中心是包含所有计划、开发、经营管理等商业和服务业的集合体，而且必须有停车场设备。购物中心无论是在立地、规模或结构上，都肩负有改善都市机能的任务，其目的是，为消费者提供多元化及便利性，舒适性及娱乐性的场所。 港汇购物中心，按照购物中心规律发展，扮演改善都市机能的角色。 2002以后以销售为目的的购物中心逐渐增多。 购物中心的发展趋势应该是以提高舒适水平、便利性为目的。 国内追求大而全，同质化严重 JCSC 购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其它功能组成的大型零售综合体。 与日本百货发展息息相关的，日本以百货店为主。 香港购物中心以功能为主 中国购物中心要满足区域功能 SCDC 所谓购物中心乃指由许多不同的零售商店或商业设施经整体规划、开发及经营管理所形成单一的商业建筑，并提供足够的停车空间及设备。购物中心的大小及功能是由其所在商圈及市场特征所决定。 以下是中国国家质量技术监督局给出的定义： （1）购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体 （2）由发起者有计划地开设，布局统一规划，店铺独立经营 （3）选址为中心商业区域或城乡结合部的交通要道 （4）内部结构有百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成 （5）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制 （6）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80% （7）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设置相应规模的停车场 MALL China从管理角度对购物中心进行分析 购物中心是以选择性商业组合和持续行销为基础，实现多种生活消费和生活服务功能，并在物业体系配合下，提升整体形象、积聚商业活力和商圈人气的组织系统；是强调通过有效管理，通过开发和运营的有机整合，持续提升物业价值的商业、地产和金融综合生活形态。 中国购物中心业种很多，但有些业种没有进入购物中心，比如说菜市场。没有为生活提供方便 2003年，当时对购物中心管理就是物业管理。而美国的购物中心通过开发商业，先开商场，后开住宅，住宅价格上涨，购物中心是一种金融产品，通过租金体现资本价值。 看购物中心看开发动机，在中国，租赁部门和招商部门和运营部门，是一体的。商户希望招商和运营部门有延续性。分析购物中心谁来管的心态。 购物中心的开发，应该从后期往前期去推，满足各方需求。 第一部分：产业环境和现状 购物中心是商业发展、社会发展和城市发展的必然趋势 购物中心要顺应社会经济发展的需求，并将不断演变、更新以满足日益个性化的消费需求，社会经济及消费者的需求及变化决定了购物中心的长期成长性，同时购物中心成功也必须要个性化发展。 从长期看，购物中心前景是看好的，有些市场调研看可乐销量。 １、从社会消费层面 国内收入水平持续提高，购物中心需要经济增长的平台， 01 02 03 04 05 06 07 商业用房投资增长 30.23% 23.61％ 39.5％ 32.35％ 18.32％ 14.14％ 17.19％ 消费品销售增长 10％ 8.8％ 12.05％ 17.69％ 24.52％ 13.74％ 16.75％ 2、零售商的变化要考虑。 过去王府井，必须是市中心，现在也开始开始考虑抢占区域零售市场。 （1）城市化进程广泛加快，城市多商业中心的发展格局逐步显现，零售企业的拓展从以城市中心区为主，向与区域中心发展相结合的方式转变。中国的购物中心选址困难，思路要和零售商合拍。 （2）部分城市，中心区商业与各区域商业之间的互助和互动关系趋于形成。区域中心和中心区商业，有不同，业态业种品牌不同，随着互补和互助关系确立，区域购物中心在外来有爆发的可能性。 （3）大型购物中心的成功开发，一定程度上带动和加速了城市新商圈的形成。面临新区的开发，老城的改造，对于购物中心来说，更多开发商履行辅助城市发展的职能，为城市的发展带来很大贡献，广州天鹅城，上海徐家汇，港汇购物中心，深圳华润万象城。目前面临的问题是，购物中心扎堆，政府如何