海南陵水度假房产项目定位与产品建议.doc

陵水富力湾项目营销策划方案 第一部分：宏观市场分析 海南宏观经济分析 陵水富力湾项目的开发建设将受惠于国家宏观经济的快速增长以及海南经济持续快速增加的大环境。作为海南省支柱产业的旅游业和房地产业的发展也将给项目的开发提供有利的支撑，摘录部分相关数据见下表： 海南省2001-2006年经济运行情况及旅游、房地产发展数据明细 项 目 2001 2002 2003 2004 2005 2006 数据 趋势 数据 趋势 数据 趋势 数据 趋势 数据 趋势 数据 趋势 GDP （亿元） 518.48 ↑8.8% 566.05 ↑8.9% 698.30 ↑10.5% 790.12 ↑10.4% 903.60 ↑10.1% 1052.43 ↑12.5% 社会固定 资产投资 （亿元） 193 ↑1.5% 206 ↑6.5% 276.26 ↑22.4% 322.50 ↑16.7% 376.51 ↑15.7% 425.74 ↑12.2% 总旅游收入 （亿元） 78.56 ↑8.4% 87.89 ↑11.9% 95.38 ↑7.4% 111.01 ↑18.7% 125.05 ↑12.6% 141.43 ↑13.1% 国外旅游收入 （亿元） 9.05 ↑3.6% 8.79 ↑2.6% 7.64 ↑13.1% 6.77 ↑2.6% 10.49 ↑57.4% 17.86 ↑78.4% 国内旅游收入 （亿元） 69.51 ↑8.9% 79.10 ↑13.8% 87.74 ↑9.7% 104.24 ↑19.9% 114.56 ↑9.9% 123.57 ↑7.9% 旅游过夜人数 （万人次） 1007.57 ↑8.4% 1124.76 ↑11.6% 1234.10 ↓1.7% 1402.89 ↑13.7% 1516.47 ↑8.1% 1605.02 ↑5.8% 海外旅游者 （万人次） 48.68 ↑28.0% 45.68 ↓6.2% 29.33 ↓24.6% 30.86 ↑5.2% 43.19 ↑40.4% 61.69 ↑42.8% 国内旅游者 （万人次） 958.89 ↑8.5% 1079.08 ↑12.5% 1204.77 ↓0.9% 1372.03 ↑13.9% 1473.28 ↑7.4% 1543.33 ↑4.8% 房地产投资 （亿元） 7.2 ↑16.1% 12.5 ↑21.4% 35.95 ↑84.4% 56.0 ↑52.9% 70.85 ↑26.5% 89.27 ↑26.0% 备注：1、上述数据来源于国家统计局网站。（/） 2、DGP年度增加考虑物价因素，按照可比价进行计算。 以上数据显示，海南经济持续向好，旅游业和房地产业发展迅速： 海南经济持续向好，自2003年以来GDP均保持了两位数以上的增长，为海南的快速发展提供了必要的条件，也给旅游和房地产业的发展提供了良好的契机； 2003年、2004年房地产投资增长率分别为84.4%和52.9%，在国家宏观调控政策的影响下，2005年、2006年增长率也保持在26.5%和26%； 旅游业收入持续增长，除了2003年受非典影响略低外，均保持了两位数以上的快速增长，其中2005年、2006年国外游客增长率均超过40%； 海南房地产代表区域近年市场情况分析（海口、三亚） （一）海口 1、海口房地产发展与生产总值分析 注：海口市国民生产总值数据来源于海口市政府历年统计公报 自2002年以来，海口市国民生产总值以每年平均12.1％-13.2%左右的速度增长，带动房地产业快速发展。2004年以来，海口房地产产品整体素质的提高，半拉子工程基本消化，经营成本的上升，加之全国楼市价格集体上涨，导致市场整体销售均价的上升，2004年开始海口房地产价格进入平稳快速上升的周期。海南岛“健康岛”、“阳光岛”形象定位的推广，岛外购买力的持续释放使得近3年来房地产销售势头旺盛，开发量、销售量以及销售单价屡创新高。 2、海口市房地产数据分析 2003年－2006年房地产数据一览表 年份 项目 2003年 2004年 2005年 2006年 房地产投资（亿元） 27.71 40.29（45.4%） 46.38（15.1%） 50.47（8.8%） 开发量（万平米） 342.69 547.32（59.7%） 694.1（26.8%） 710.92（2.4%） 商品房竣工面积 89.4 81.22 110.32 80.22 商品房销售面积 96.17 107.72（12%） 139.9（29.9%） 191.05（36.6%） 住宅施工面积 342.69 — 554.43 555.83 住宅竣工面积 81.23 — 96.9 54.49 住宅销售面积 92.62 100.72 133.15 133.4 商品房销