旧住宅区实行物业管理亟待解决的几个问题.DOCVIP

旧住宅区实行物业管理 亟待解决的几个问题 大连甘井子区物业管理办公室 刘秀杰 对旧住宅区实行物业管理是全国性的难点问题，也是我国物业管理目前面临的新课题。我市物业管理工作正是以旧住宅区为切入点，于1996年实施了住宅小区治理改造、居住区改造、城乡结合部整治、住宅小区达标等系列改造工程，通过扒小房、修道路、搞绿化、送光明、上配套，改造和完善了旧住宅小区的基础设施和配套设施，解决了群众关心的热点和焦点问题，极大地改善了群众的居住环境,为旧住宅区实行 物业管理奠定了基础。由于旧住宅区条件先天不足，在实行物业管理过程中必然遇到许多困难，下面结合我区的实际情况谈一下目前旧住宅区物业管理普遍面临的困难，并谈一下解决的对策。 一、我区物业管理的现状 我区地处城乡结合部，住宅楼建成大多当选始建于八十年代，因当时规划标准低，配套设施欠账多，致使住宅区使用功能不全，是典型的旧住宅区。而且我区是一个老工业区，拥有大化、大钢、五二三厂等国营大中型企业，由于受经济大环境影响，多数企业处于经营亏损甚至破产状态，小区整治难度可想而知。但我们始终发挥“三种精神”、当好“四员”，把整治工作落到实处，即发挥“大房产”精神、连续作战的精神和能打硬仗的精神；当好政府政策的宣传员、企业与政府的联络员、企业与职能部门的协调员、整治工作的监督员。由于我们在工作中能想企业之所想，急企业之所急，解决企业之所难，企业为我们的敬业精神所感动，在十分困难的情况下千方百计筹集资金，主动配合小区整治工作。六年来，先后有151个产权单位参与了小区整治工作，先后对48个住宅小区、16个居住区、12个无煤气暖气居住区、35个零散住宅楼院进行了整治，占地面积684.8万平方米，建筑面积817.48万平方米，楼房2738栋，居民12.02万户，人口35.69万人。还牵头组织实施了飞机航线下整治工程、华北路综合整治工程、主次干路粉饰工程、迎客路综合整治工程等大型城建工作。自1996年以来，全区共投入整治资金2.85亿元,拆除违法临时建筑5.5万处、53.36万平方米；新修柏油路、全路44.25万平方米，铺人行步道方砖107.75万平方米；新增绿化面积58.87万平方米,栽植乔、灌木93.07万株；安装路灯、庭院灯913盏,楼道灯3.99万盏,全区95%的住宅安装了楼道灯；我们还对主次干线两侧和重点区域的建筑物立面进行了粉饰，更换了塑钢窗；对住宅小区的楼道和屋面进行了清理；为居民解决了煤气、有线电视、电话、通邮、吃水难等难点和热点问题。我区住宅小区环境质量有了明显地改善和提高，真正实现了还绿于民，还路于民，还配套于民，为物业管理打下了坚实的基础。 实行物业管理离不开小区治理改造，而巩固小区治理改造成果更离不开物业管理，否则几年来辛辛苦苦取得的成果将付诸东流。为了巩固整治成果，我们狠抓了物业管理。自1996年4月1日，我们成立了我区第一家物业公司－－华益物业管理中心以来，到现在为止，全区已成立22家物业公司。全区已有39个住宅小区实行了物业管理，物业管理覆盖率达82%。有34个住宅小区实行了物业管理服务收费，占已实行物业管理的住宅小区的87%。有37个住宅小区组建了物业产权人委员会。有19个住宅小区荣获国家级优秀示范住宅小区称号，有14个住宅小区荣获市级优秀住宅小区称号。 二、我区物业管理亟待解决的问题 虽然我们在物业管理方面取得了一定的成绩,但我们绝不能盲目乐观。我们应清醒地认识到，我区的物业管理还处于起步阶段，仅仅是有一个良好的开端。由于我区物业管理工作是在比较困难的条件下启动和发展起来的，旧住宅区占住宅区的比重较大，产权私有化水平较低，实施社会化、科学化、规范化物业管理不同程度地受到主观因素和客观条件的限制，要在我区全面推行物业管理，还存在以下几个亟待解决的问题： １.经费困难，服务单一，收费难，物业企业无造血机能。由于我区实行物业管理的住宅小区大部分是旧住宅区，虽然在小区整治过程中，政府也给予了政策上的扶植和资金上的支持，使这些小区的面貌发生了很大的变化，并且也下大力气实现了小区管理体制的转变，对小区实行了物业管理。但这些旧住宅区，由于历史的原因，配套不齐全，遗留问题多，管理设施陈旧，可供经营用房已无偿交出去，物业管理服务收费困难，有偿服务难以实施，以业养业的造血机能难以形成，小区管理的良性循环还面临着诸多困难，这是目前亟待研究、加以解决的难点。 ２.物业企业规模小，成本高，管理力量薄弱，管理手段落后，竞争能力弱。我区已成立的22家物业管理企业管理面积不足20万平方米的有15家，具有关调查显示只有当物业管理面积超过20万平方米物业管理才能略有盈余，管理规模已成为我区物业管理企业普遍亏损经营的主要原因之一。而且我区的物业管理企业无论是转制的还是新成立的，不论规模大小，企