新形势下房地产公司成本管理的思考.docxVIP

新形势下房地产公司成本管理的思考 热依汗.乎加克拉 吐鲁番地区托克逊县住房和城乡建设局，838100 摘要：近年来，我国对于住房的需求越来越大，房地产开发企业如雨后春笋 般出现开来，但是在房地产成本管理层面上涌现了许多问题。因此，研究并解决 这些问题就显得很有必要。木文分析了房地产公司成木管理上存在的问题，探讨 了新形势下加强房地产公司成木管理的主要措施，以供参考借鉴。 关键词：房地产；成木管理；问题；加强措施 1?前言 房地产成木管理是指房地产开发商或者企业意图实现各种建设项目而对其 实施的以成木管理为主要目的的一种管理活动。具体地说，这些成木管理包括了 房地产建筑物的质量是否达标，施工进度是否符合要求，资金预算是否符合计划。 其中房地产成木管理最主要的显然是对资金方面的管理。房地产成木管理的根木 目的是为了房地产开发企业控制策划开发成木最小化，实现企业效益最大化，从 而提高房地产企业自身的综合竞争力。近年来，随着房地产事业的不断发展，房 地产市场己逐渐从资源竞争优势过渡到资木竞争、转向管理竞争，健全成木管理 体系，达到成木管理的规范化、信息化、精细化，已是各地房地产公司度过严峻 局面的首要理念。在新形势下，探索新的成木管理模式，加强全过程成木管理, 健全完善各项管理制度，规范成木控制流程，提高成木竞争能力，实现从被动型 成木控制转变到主动创新成木控制是我们工作的前进方向。 2.房地产公司成木管理上存在的问题 2.1未对成木进行分摊处理 在房地产项目进行中，对成木的分摊处理是实现项目成木控制的主要措施之 一。成木分摊工作不仅能有效提高项目成木的管理效率，同时也对增加项目收益 有很大的帮助。但是很多房地产企业在进行成木分摊工作时不按规范要求操作, 忽略了分摊审核工作，导致在后期进行成本分配工作吋出现偏差，严重影响企业 经济效益的发展。 2.2未按规范设定成本核算 成本核算工作是房地产企业实现成本控制的一项基础性工作，对于企业发展 有着重要意义。房地产企业在对一个项0进行开发前的首要工作就是确定项0核 算对象并进行详细的计算和分析，为后期成本控制工作的开展打下坚实基础。成 本核算对象的确立需要遵循相关的规范要求，不能随意确定核算目标，有很多房 地产企业在进行成本核算工作时由于未按照规范确立核算对象和核算目标，导致 在进行项目成本管理吋岀现管理混乱的现象，严重影响整体企业的成本控制。 2.3未及吋获取成本核算收据 房地产企业进行成本核算时，必须要以施工单位的有效发票为核算依据。施 工投资方开具的发票必须具有缴纳营业税、附加税和所得税等印章才有效。有些 施工项目虽然已经完工，若投资方没有支付完所有款项，施工单位就不能开发票, 房地产单位由于未及时获取发票就进行成本核 算工作，造成核算结果准确性受 到影响。 3 ?新形势下加强房地产公司成本管理措施 以成本规划为发展方向，以全过程成本管理为主线，多部门穿插协作，抓好 房地产项目各阶段的成本控制。 3.1做拿地阶段的成本管理 实行风险控制，重点关注法律风险、拆迁风险、高压线风险、地下管线风险、 地铁降躁风险、地下埋藏物风险、工程地质条件风险、环评风险等，确保成本控 制风险最低，可行性研究依据充分可靠。风险控制的要点是资料完整性，合理预 计工程量和工程综合单价；隹确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。风险控 制控制的指标是每平米地价，土地获得时间，价款支付方式，土地属性案例资料 收集完整。此阶段主要工作是：提供土地信息，周边配套信息，项目初定位及提 岀项目预案；运用成本经验值估算法，参考成本经验数据分表完成土地投资论证 阶段成本测算，主要测算前期、配套设施、大框架的建筑业态工程造价。 3.2做好扩初阶段的成本管理 营销部门建立客户细分体系，定位户型面积及功能、装修标准、产品档次、 产品成本配置的初步定位。项目发展部门提供全面准确的经济技术指标及配套要 求，应有容积率指标面积、地上建筑面积、地下建筑面积、配套设施面积、车库 面积、绿化面积。设计管理部门提供方案图，列出建筑方案部品清单，包括桩、 基础、主体结构形式、装修、功能要求、景观中便景面积、软景面积、水景面积、 小区道路面积、围墙长度、市政接入长度等成本测算的基础数据。合约管理部门 进行第二次目标成本测算，主要参考公司的历史经验数据、市场变化预期、项目 的特点，根据配置标准进行测算。 3.3做好设计阶段的成本管理 设计管理部门编写“详细的设计任务书”，提交设计院。对桩、絵基础、主 体结构、外围护结构、内隔墙、门、窗、立面装饰材料、楼面装饰材料、墙 地顶装修做法、品牌等部品，列出详细的技术要求。地上结构確框架，含钢量、 絵、窗地比指标按不同建筑业态、不同层高列出指标控制值，注明指标计算说明。 关注转换层、层高设计。地下室控制除控制含钢量、