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开发商将“人防设施”当“车库”盗卖属严重违法_业主 论文导读:：这是开发商开发楼盘时。再高价出售、出租给业主。楼盘人防设施的规划与建设。简单改装成地下车库、车位。我国《物权法》第70条规定。 论文关键词：开发商，业主，人防设施，车库，物权法 随着我国市场经济的发展，对原有单位住房进行房改，并推行商品房政策，使房地产市场成为我国经济发展的一大支持产业。由于房地产市场的不成熟，大部分开发商违法对其自身都不拥有任何产权（包括但不限于所有权、使用权等）的人防设施，简单改装成地下车库、车位，再高价出售、出租给业主，这种行为是严重违法的。 一、楼盘人防设施的规划与建设 （一）人防设施的强制规划 我国《人民防空法》的宗旨是有效地组织人民防空，保护人民的生命和财产安全，保障社会主义现代化建设的顺利进行，其第22条规定城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。这是开发商开发楼盘时，必须依法规划并建设人防设施的法律依据，这是人防设施属于楼盘附属设施与共用设施的法律依据，这是保护人民生命与财产安全的保障，这是开发商享受开发利益时必须同时承担的社会义务与社会责任，这是法律赋予开发商的强制性法律义务，这是为民族谋求平安的事业。如果不履行该义务，应承担该法第48条规定的相应法律责任，足见其强制性。 （二）人防设施的建设途径 对于楼盘人防设施的具体建设途径问题，通常由省级人民政府制定《人民防空法》的实施办法来落实调整。例如《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法（2003年）》（以下简称该办法）第10条、第11条分别规定了两种途径。 1、开发商投资在楼盘中自行规划建设 该办法第10条第1款规定，城市规划区内业主，新建10层以上或者基础埋深3米以上的民用建筑，以及人民防空重点城市（笔者注：如北京、上海、南昌等省会级城市）的居民住宅楼和危房重建住宅项目，按照地面首层建筑面积修建防空地下室。 基于该规定，出于经济理性，开发商会有选择性地投资在楼盘中建设怎么写论文。原因有：其一，通常6层以下房屋基础埋深3米左右，要挖深做人防设施不经济合算，开发商宁愿交易地建设费；其二，而10层以上或3米以上基础埋深，只要增加部分投资，就能建设人防设施，并且所增加部分投资远低于易地建设费。例如，南昌市易地建设费为2200元/平方米，而开发商自行投资建设的成本只需1500元左右/平方米。 所以，法律规定加上开发商的经济理性，就现实地产生了开发商投资在楼盘中自行规划建设的途径模式，当然合情、合理并合法。 2、开发商缴费由人防部门异地规划建设 该办法第11条规定了4种情形，如不能按照第10条规定修建防空地下室的，必须经人民防空主管部门批准；建设单位应当缴纳防空地下室易地建设费，由人民防空主管部门统一修建人民防空工程。 该规定表明：其一，只有在符合本条规定4种情形之一时，并依法批准，开发商才可以不投资在楼盘中自行规划建设；其二，开发商才可以缴纳易地建设费代替履行法定强制义务；其三，立法本意要求，尽可能由开发商投资在楼盘中自行规划建设，因为必要时，居民可以在尽量短的时间内进入地下防空设施，确保生命与财产安全；如果易地建设，安全机率与安全系数会明显降低。 可见，由开发商缴费由人防部门异地规划建设，这是没有上策的下策。 二、楼盘人防设施的产权归属、设施利用与设施维护 （一）产权归属 楼盘人防设施的产权到底归属于谁？是归属国家，是国有资产，由人防部门代管？是归属开发商，由开发商出售、出租？还是归属业主，属业主共用设施、共有财产？ 该办法第20条规定：（1）公用的人民防空工程，由人民防空主管部门纳入国有资产进行维护管理，所需经费按照国家、大军区和省人民政府的有关规定列支；（2）单位或者个人投资单独修建的人民防空工程，由投资者纳入其固定资产进行维护管理。（3）因权属关系发生变化的人民防空工程，由新单位承担对该人民防空工程的维护管理义务。该规定表明： 其一、不属于国家。因为其不属于国家投资建设的，而属于单位或个人投资建设的。 其二、也不属于开发商。原因有： （1）根据该办法第13条规定，防空地下室工程，由有关单位或者个人负责组织建设，其建设经费由建设单位或者个人筹措，列入建设项目总投资业主，即该投资已计入楼盘开发总成本，已分摊进入商品房出售价格，并已做为成本列支而减少了应税总额；更准确地说，其投资已转由业主共同承担，开发商将其改装成车库、车位出售、出租，是对其同一投资进行了两次利润回报。可见，第二次明显是盗卖。所以，根据《人民防空法》第5条关于人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有的规定，在楼盘出售后，其产权已转由业主共有。