重庆茶园工业项目市场研究及定位报告.docxVIP

静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.7 目录 第一部分 市场研究阶段 3 一、项目价值分析 3 （一）区域属性分析 3 （二）地块属性分析 9 （三）项目属性 13 二、核心问题界定 13 （一）核心问题 13 （二）其他问题 13 （三）问题结构化分析 13 三、项目市场研究 13 （一）产业发展方向研究 13 （二）产业客户研究 31 （三）产业园区商务市场研究 35 1、重庆市典型产业园区供应市场研究 35 2、重庆市典型产业园区潜在竞争市场研究 43 3、案例分析 44 4、工业地产专项研究 64 第二部分 项目发展模式及定位 75 一、项目发展战略研究 75 （一）项目存在的机会 75 （二）项目存在的问题 76 （三）开发商战略研究 76 （四）项目发展模式 77 二、项目定位 78 （一）项目整体定位 78 （二）项目整体档次定位 78 （三）客户定位 79 （四）产品定位 81 （五）价格定位 83 三、项目开发首期建议 84 （一）首期物业形态及体量研究 84 （二）首期物业形态及体量建议 85 1 / 85 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.7 说明： 【结合本项目工业地产的用地性质，为对本项目未来的发展方向提出合理、科学的建议，中原先后访谈政府相关人士 2 人，相关产业的专业人士 8 人，调研园区 7 个（包括成都园区 1 个）】 相关产业企业人士 企业名称 职级 姓名 重邮信科 员工 张先生 电信研究院 主任 王先生 华为 员工 李先生 联通 经理 钟先生 移动 经理 聂女士 得实集团（服务商） 销售总监 卢先生 四川通建（服务商） 电话访谈 爱立信南京公司 电话访谈 ? 政府相关人士 部门 职级 姓名 茶园管委会规划部 部长助理 孙先生 茶园管委会招商部 部长 汪先生 ? 调研园区及项目 地点 园区及项目名称 重庆·北部新区 山顶总部基地 重庆·北部新区 高新园八大行星 重庆·江北·唐家沱 华雄·总部时代 重庆·大学城 康田·国际企业港 重庆·石桥铺 高科技开发园 重庆·上清寺 上清寺互联网产业园 成都·高新区 天府软件园 2 / 85 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.7 第一部分 市场研究阶段 一、项目价值分析 （一）区域属性分析 1、茶园新区区位分析 图：茶园新区在重庆城市发展中地利位置 茶园新区位于长江南岸的东面，紧邻南坪城区，以及两江新区，区位价值突出，并且区域内外拥有丰富的生态环境资源。 幅员 120 平方公里，规划建设用地 75 平方公里，并建成一个生态优美，配套完善，功能齐全，和谐宜居的中等城市。 茶园新区作为重庆规划的城市副中心之一，处于主城“北拓东跨”的主要发展方向之一，幅员辽阔，资源丰富，发展潜力巨大。 2、区域规划定位 城市发展愿景 融自然生态、经济生态、社会人文生态为一体的国际现代化生态城市 。 城市发展定位 重庆主城二环城市建设的示范区；重庆江南万亿级工业走廊的领头雁 。 城市发展目标 中国移动通讯产业基地；西部重要的内河港口；重庆居住环境最佳城市。 3 / 85 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.7 政府明晰的规划定位，在为茶园新区发展指明方向的同时，也带来了发展的机遇茶园新区规划定位。 3、茶园新区利好消息 南岸区区府进驻 南岸区区府大楼已建成，并计划将于明年实施搬迁； 区府及其相关职能部门的迁入，将使茶园成为南岸新的行政中心。 经开区的回归 南岸区正准备向市政府，继而向国务院打报告，打算将经开区新一轮的开发“落子”在茶园新区，开发的核心区为 9.6 平方公里，开发总区域为 73.7 平方公里。北从东港、广阳岛起，与两江新区和果园港相望，南至茶园工业园区，与巴南区接壤，东、西以通江大道和外环高速以及明月山脉为界。 ——茶园新城管委会招商部：汪部长 经开区回归茶园将是其必然，但范围划定将有其极大的不确定性。 如项目所在区域划为经开区范围内，将成为国家级园区，享受相应政策待遇，对项目促进作用大； 如未划进经开区范围内，将仍为市区级园区。 南岸区区府的进驻，以及经开区的回归，将为茶园新城的快速发展起到重要的带动作用，但由于经开区范围划定的不确定性，将对本项目所在区域的发展层级也带来极大的不确定性。 4、茶园新区产业发展历程 2001-2004 年：形成以汽车配件、建材、纺织为主导的产业类别； 发展工业园区、仓储、对外交通、生态农业等功能； 引入具有较高技术含量、无污染的仪器仪表、摩配与汽车制造产业； 区域在其发展中，本地的产业基础仅仅为其搭建了一个平台，将主要依靠外来动力发展。 4 / 85 静一茶园项目市场研究及定位报告 2011.1.7 2005-2008 年主要定位在引进投资规模大、技术水平高、经济效益好以及环保型的投