农村房屋及宅基地相关问题分析.ppt

（二）农村宅基地权属纠纷的处理原则 7.未成年人与其他家庭成员以一户的名义，即作为申请宅基地的人口数之一共同取得宅基地使用权或房屋建设审批许可，其父母等人出资建造的行为，能否视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资，该未成年人是否属于宅基地使用权人之一，应否对所建房屋享有共同所有权？ 根据相关法律规定，未成年人可以享有独立的财产权，未成年人与父母属于“一户”，应当属于宅基地使用权人之一，但由于其未实际出资参与建造房屋，故仅对该房屋有权居住使用，而非该房屋的所有权人之一。在将来的拆迁利益分配案件中，从保护未成年人利益的角度出发，应当分给其宅基地使用权所对应的区位补偿款，但不能因此取得被拆迁房屋相对应的重置成新价等拆迁利益。 8．宅基地使用权原则上属于本集体经济组织成员享有，已经另行取得宅基地的子女或已经非本集体经济组织成员的子女在老人宅基地上翻建和新建房屋的，并不当然取得了宅基地使用权。在拆迁时，相应的土地使用权补偿仍应归老人所有。 三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准 《物权法》第42条第2款、第3款规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益；征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 对于继受方式取得宅基地房屋所有权的人如何分配拆迁补偿款，应依不同情形作出不同处理： 1．如果宅基地使用权人是本集体经济组织成员，无其他宅基地的，其条件与无偿取得宅基地使用权的条件相符，征地拆迁时，可获得与原始取得宅基地使用权的农户相同的补偿、安置权利。 三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准 2．如果宅基地使用权人不是本集体经济组织成员，其宅基地使用权是基于房屋的存在而存在的，原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第45～49条列明五类因房屋存在而享有宅基地使用权的情况，并在第51条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确认农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”征地拆迁时，根据1998年国务院发布的《土地管理法实施条例》规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，土地的补偿款由集体组织获得，宅基地使用权人只能获得宅基地房屋的房款补偿。 关于外嫁女是否可以可以有宅基地使用权的拆迁利益的问题。 妇女嫁人并不一定不能获得拆迁补偿利益。判断妇女能否获得拆迁宅基地的补偿利益的决定性因素就是妇女对这块宅基地是否享有权利。对此，有两个判断标准：第一是妇女依然属于农村集体经济组织，二是妇女嫁人之后没有另行审批宅基地。满足上述两项标准，即使妇女嫁人也可以享有宅基地使用权的拆迁利益。 三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准 原告并非原拆迁房屋的产权人，户口亦不在此地，但与被拆迁人有亲属关系，由于在拆迁前暂时居住于原拆迁房屋内，基于家庭成员身份被计入实际居住人口之列，在拆迁协议中并未明确列出被安置人的情况下，原告起诉主张对其中一套安置房屋有权居住使用，如何处理？ 应首先应密切结合当地拆迁政策，对被安置人口予以明确，如果原告被确定为被安置人之一，则有权分得拆迁利益，并主张居住使用权益，即使房少人多，无法支持其居住使用的相关权益，亦应当就此给予一定经济补偿；如果原告仅是实际居住人，但并非被拆迁安置人，则应查明所购安置房屋的面积、价格等与实际居住人口是否有关。如果无关，则对其就安置房屋主张居住使用的相关权益，不予支持。如果安置房屋的面积、价格考虑了实际居住人口数量这一因素，可就此因素适当给予原告一定的经济补偿。 三、农村宅基地的拆迁补偿处理标准 案例：蒲某与丁甲、江某、丁乙分家析产纠纷案 丁甲与江某系夫妻关系，丁乙系二人之子，蒲某系丁甲之母。 丁甲、江某二人于婚姻存续期间取得并翻建平房两间，蒲某、丁乙未参与该房屋的取得、建设。蒲某原不在该房屋处居住，于2003年后搬至此处与丁甲、江某、丁乙共同居住至该房屋拆迁。2006年该房屋拆迁，丁甲与市政市容管理委员会签订拆迁货币补偿协议，协议载明：实际居住人口包括丁甲、江某、丁乙、蒲某4人。此后丁甲以自己与江某二人名义申请购买经济适用房，与开发公司签订《经济适用房拆迁定向购房协议书》，购买1号房屋，房款由丁甲支付。现1号房屋已交付，由丁甲、江某、丁乙共同居住，蒲某未在1号房屋处居住。该房屋尚未办理所有权登记。现蒲某要求确认其