小产权房的法律问题分析.ppt

* 关于解决：集体土地在使用上一般有三类，即宅基地使用用地，村民自留地和乡村企业和公用事业用地。宅基地及地上房屋一般可在集体内部成员之间进行流转，这就为农村宅基地及地上房屋的司法处置留下了司法操作空间与可能。集体土地上商品式小产权房较为特殊，这类房屋一般多在村集体土地上集中建设，占用的多是从村民中收回的宅基地或者其他用地，然后与开发商共同建设，其中部分房屋交给村集体用于村民回迁，部分房屋交由开发商出卖回收建设成本和收益。严格说来，该类房产和宅基地上农民自住房的区别主要在于法律的审批程序，农民自住房的新建或改建可经层层审批为合法建筑，在村集体内村委会与开发商共同自行开发建设“商品房”一般无法审批，该类小产权房中有村民回迁自住的，也有非集体组织成员从开发商或村民手中购买，由村委会甚至镇政府发放房屋所有权证书。该类商品式小产权房是现今引发的注意度和热度最高，处置争议也最大。该类房屋的处置方案早已成为国家层面重点考虑的问题，虽然至今未形成最终的处置方案，但是对待小产权房不会推行一刀切的处置方案已经成为基本共识，未来部分符合城市规划的小产权房给予办理特定的产权证的论证工作仍在进行，这也为商品式小产权房的司法处置留下了操作空间与可能。由个人或企业租赁村集体土地建设的办公楼或者厂房在处置上较为复杂，此类房产既有未经审批私自占用耕地的违法建筑，也有临建或者经过审批但是手续不全的房产。对于违建和临建，一般都会予以拆除，法院不宜进行司法处置。而对于有审批的或者审批不全的厂房等房产，多是招商政策或地方财政政策的产物，在现实中多是默许甚至鼓励其建厂经营，在拆迁时，政府一般也会参照合法产权进行适当补偿，故司法处置该类房产也有足够的空间和可能。 * * 各方利益的博弈：购房者、农民、城市房地产开发商、乡镇政府或村委会、地方政府和中央政府 。 * * 政策路线 2007年6月原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。 2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。 2008年1月国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。 2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。 2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。 * * * * 农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。 * 小产权房 概念 小产权房就是建造在农村集体经济组织的土地之上,未缴纳土地使用权出让金等费用,而向非本集体经济组织成员(包括外村村民和城市居民)所出售的房屋。 “小产权”与“乡产权” 小产权房和新民居 分类 经批准在农村集体宅基地上所建的农民自住房屋。 在集体土地上开发建设的“商品房”（以下简称商品式小产权房）。 因经营需要，个人或企业在租赁的集体土地上建设的厂房等房产 特点 价格较低廉，整体已经成规模，但情况各异。 小产权房权属不完整，缺乏完整、法定的产权证明，权利行使受限，但仍可享有收益，基本权益受法律保护。 原因 城镇化快速发展 居高不下的房价，土地价值不断凸显 土地制度不合理——城乡二元结构的土地产权制度 城市保障性住房体制不健全 监管不到位、执法不严格形成负面示范效应 法律漏洞 风险 法律风险 政策风险 交易风险 监管缺位 法律风险 购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求 。 开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障 。 使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限 。 政策风险 如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除 。购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地 。 由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。实践中会参照《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿”之规定,对这类小产权房的拆迁国家是不进行任何补偿的,这